Op grond van vaste rechtspraak wordt een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst pas toegewezen bij een huurachterstand van drie maanden of meer. Uit recente rechtspraak volgt echter dat het structureel te laat betalen van de huursom, grond voor ontbinding kan zijn. Een huurachterstand is niet vereist. In zijn uitspraak van 15 oktober 2019 oordeelt het gerechtshof dat stelselmatig te late betaling en/of onvolledige betaling van de huursom een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof bevestigt hiermee de lijn in de recente rechtspraak.
Ontbinding gerechtvaardigd
Het hof oordeelt dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst, aldus het hof. Bij het beantwoorden van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Dit geldt ook ten aanzien van de ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte. Bij een vordering tot ontbinding van die overeenkomst weegt de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder, aldus het hof.
Omstandigheden van het geval
Het hof toetst of in het voorliggende geval sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht. In casu betaalt de huurder de huursom structureel te laat, laat de huurder geregeld betalingsachterstanden ontstaan en is de verhuurder al driemaal eerder een procedure tot betaling van achterstallige huur, ontbinding en ontruiming gestart tegen de huurder. Uit die feiten en omstandigheden volgt volgens het hof dat het niet betalen van de huur geen incident is, bijvoorbeeld wegens persoonlijke omstandigheden, maar dat sprake is van het structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Het hof acht het aannemelijk dat het de verhuurder veel tijd en geld heeft gekost de huurbetalingen van de huurder te ontvangen.
Woonbelang huurder vs. tekortkoming huurder
De huurder is in het voorliggende geval structureel tekortgeschoten in de nakoming van zijn hoofdverplichting, namelijk (tijdige) betaling van de huursom, aldus het hof. Hoewel de huurder driemaal is gewaarschuwd met een vonnis tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde, is hij de huur te laat blijven betalen en heeft hij opnieuw een betalingsachterstand laten ontstaan. Onder die omstandigheden weegt het woonbelang van de huurder volgens het hof niet op tegen het gewicht van de tekortkoming van de huurder. De huurder heeft de betalingsachterstand inmiddels betaald, maar dit maakt de structurele tekortkoming in het verleden echter niet ongedaan. Van de verhuurder kan in redelijkheid niet gevergd worden dat zij de huurovereenkomst met de huurder, die stelselmatig de huur niet of te laat betaalt en daardoor de organisatie van de verhuurder belast met extra uitvoeringskosten, nog langer voortzet. De verhuurder heeft er belang bij dat de huurwoning beschikbaar komt ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning en die wel hun betalingsverplichtingen tegenover de verhuurder tijdig en volledig nakomen. Het hof acht de vorderingen tot ontbinding en ontruiming op grond van bovenstaande dan ook toewijsbaar.
Conclusie
Het hof bevestigt in zijn uitspraak van 15 oktober 2019 een lijn van recente rechtspraak, waarbij het stelselmatig te laat en/of onvolledig betalen van de huursom een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, ondanks dat geen sprake (meer) is van een betalingsachterstand. Of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van structureel te late en/of onvolledige betaling daadwerkelijk wordt toegewezen, hangt af van de concrete feiten en omstandigheden.
Advies
Heeft u vragen over dit onderwerp of over andere huurrechtelijke vraagstukken? Neem dan contact op met onze huurrechtspecialist mr. Floris de Moel. Hij staat u graag te woord.
