Het tweede lid van artikel 7:274 BW maakt het mogelijk in een huurovereenkomst een beding op te nemen op grond waarvan de huurovereenkomst opgezegd kan worden omdat ofwel de verhuurder ofwel een voorgaande huurder de woning weer wil bewonen. In een dergelijk beding is een huurtermijn opgenomen. Is het mogelijk om de huurovereenkomst met een beroep op het beding tussentijds te beëindigen?
Artikel 7:274 lid BW luidt als volgt: In het geval dat uitdrukkelijk van de huurder en telkens van een opvolgend huurder is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden
1. indien de verhuurder de woning zelf wil betrekken, of
2. indien de verhuurder jegens wie een vorige huurder het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe de gelegenheid wil geven.
Allereerst is het van belang te vermelden dat wanneer de huurder niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, opzegging slechts kan geschieden door een vordering in te stellen bij de rechter. Dus ook wanneer in de huurovereenkomst een beding als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW is opgenomen, is opzegging via de rechter noodzakelijk.
Bij opzegging op grond van artikel 7:274 BW staat de belangenafweging centraal. De rechter toetst de belangen van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen aan de belangen van de huurder om in het gehuurde te kunnen blijven. Er kan slechts opgezegd worden op grond van een van de opzeggingsgronden zoals vermeld in artikel 7:274 lid 1 BW. Een beroep op een diplomatenclausule zoals bedoeld in het tweede lid, is een van die opzeggingsgronden. Door het opnemen van een dergelijk beding zal de rechter in vrijwel alle gevallen de vordering van de verhuurder toewijzen. Het was de huurder immers aan het begin van de huurtermijn duidelijk dat de verhuurder de woning na het verstrijken van de huurtermijn weer nodig zou hebben.
Hoe zit het dan als in de huurovereenkomst zowel een diplomatenclausule als een tussentijds opzegbeding is opgenomen?
Voorbeeld: in de huurovereenkomst is een huurtermijn opgenomen van één jaar, lopende van 1 januari tot en met 31 december. Voorts is in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder na het verstrijken van deze termijn het gehuurde moet opleveren omdat de verhuurder zelf de woning wil bewonen, of omdat hij voorgaande huurders de woning wil laten bewonen. Daarnaast is in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurovereenkomst opgezegd kan worden met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
Kan de verhuurder de huurovereenkomst dan tussentijds opzeggen met een beroep op de diplomatenclausule? De wettekst van het tweede lid van artikel 7:274 BW geeft aan: na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn, dus nee. De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen op grond van de diplomatenclausule tegen het einde van de overeengekomen termijn. Wil de verhuurder toch de huurovereenkomst tussentijds opzeggen, dan zal hij de ‘gewone’ opzeggingsgronden van artikel 7:274 lid 1 BW moeten gebruiken en de rechter moeten verzoeken op grond daarvan de huurovereenkomst te beëindigen.
Contact
Bent u huurder of verhuurder en heeft u vragen over een diplomatenclausule, over (tussentijdse) opzegging of over andere huuronderwerpen? Aarzel dan niet en neem vrijblijvend contact op via onderstaand contactformulier of met Floris de Moel via telefoonnummer 040-246 66 00.
