Een huurovereenkomst van een woonruimte voor onbepaalde tijd kan door een verhuurder worden opgezegd. Als de huurder echter geen schriftelijke toestemming verleent voor de opzegging, dan moet de verhuurder zich tot de rechter wenden om te vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De gronden waarop de rechter deze vordering kan toewijzen zijn limitatief opgesomd in de wet in artikel 7:274 Burgerlijk Wetboek. Vanwege de limitatieve en beperkte gronden wordt dit artikel ook wel het ‘hart’ van de huurbescherming ten gunste van de huurder van een woonruimte genoemd.
Ontbindingsgrond
Eén van de gronden genoemd in artikel 7:274 Burgerlijk Wetboek betreft het dringend eigen gebruik. Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, kan de rechter de vordering toewijzen.
Dringend eigen gebruik
Allereerst moet dus worden aangetoond dat er sprake is van dringend eigen gebruik. In de wet staan een aantal specifieke situaties genoemd waarin wel of geen sprake is van dringend eigen gebruik. Vervreemding van de gehuurde woonruimte wordt niet aangemerkt als dringend eigen gebruik. Onder eigen gebruik wordt wel begrepen de renovatie van een woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Ook het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapte indien die woning reeds bij de bouw was ingericht en bestemd voor bewoning door een gehandicapte dan wel na de bouw met de gelijke steun op grond van enige wettelijke bepaling is aangepast ten behoeve van de bewoning door een gehandicapte, wordt aangemerkt als dringend eigen gebruik. Een soortgelijke bepaling geldt ook voor het verstrekken van woonruimte aan een oudere. Dit kan als dringend eigen gebruik worden aangemerkt als de woning onderdeel uitmaakt van een complex van zelfstandige woningen, welk complex reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor de bewoning door ouderen. Tot slot wordt ook het verstrekken van woonruimte aan een student onder bepaalde voorwaarden als dringend eigen gebruik aangemerkt. Dit is geen limitatieve opsomming. Er zijn ook andere situaties denkbaar waarin sprake is van dringend eigen gebruik. Het begrip dringend eigen gebruik wordt in de rechtspraak ruim uitgelegd.
Passende woonruimte
Nadat is aangetoond dat er sprake is van dringend eigen gebruik, dient de verhuurder aannemelijk te maken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Er wordt in de wet gesproken van een ‘passende woonruimte’ en niet van een ‘soortgelijke woonruimte’. De rechtspraak heeft hieruit afgeleid dat de andere woonruimte een wezenlijk ander woongenot kan en mag bieden. Ook kan het zijn dat de huurprijs hoger is, zolang de huurprijs maar past in het financiële plaatje van de huurder. Persoonlijke omstandigheden en de marktsituatie zijn de belangrijkste wegingsfactoren bij de vraag of sprake is van passende woonruimte.
Niet alleen de passende woonruimte dient aannemelijk te worden gemaakt, ook moet blijken dat de huurder deze woonruimte kan verkrijgen. De beschikbaarheid van de passende woonruimte moet aldus aannemelijk zijn. Bijzondere wooneisen en een gespannen woningmarkt maken dat minder snel aan deze voorwaarde zal zijn voldaan.
Belangenafweging
Tot slot dient er een belangenafweging te worden gemaakt waarbij moet worden vastgesteld of ‘niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd’. Voor een toewijzing van de vordering moeten de belangen van de verhuurder prevaleren. De specifieke omstandigheden van het geval dienen hierbij gewogen te worden.
Huisvestigingsvergunning
Een vordering op grond van dringend eigen gebruik is niet toewijsbaar zolang een huisvestigingsvergunning ontbreekt als door de gemeente in de huisvestigingsverordening de woning is aangewezen als categorie van woningen die niet voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven, indien voor het gebruik daarvan geen huisvestigingsvergunning is verleend. Deze voorwaarde geldt niet als het eigen gebruik in iets anders bestaat dan bewoning.
Wachttijd voor rechtsopvolger
Voor de verhuurder die rechtsopvolger is van de vorige verhuurder geldt een wachttijd. De wet bepaalt namelijk dat de opzegging op grond van dringend eigen gebruik niet toewijsbaar is indien deze opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.
Conclusie
Dringend eigen gebruik is een ruime beëindigingsgrond en wordt in de rechtspraak ook ruim uitgelegd. De toepassing wordt echter beperkt door het bijkomende vereiste dat moet blijken van een andere passende woonruimte voor de huurder. Ook het feit dat moet worden aangetoond dat het belang van de verhuurder dient te prevaleren werkt beperkend, evenals het vereiste dat de verhuurder in de in de wet opgesomde gevallen moet beschikken over een huisvestigingsvergunning. Voor de verhuurder die door rechtsopvolging verhuurder is geworden, geldt nog een extra beperking gelegen in de hiervoor aangehaalde wachttijd. Al met al dienen er heel wat zaken te worden aangetoond om met succes een beroep te doen op ontbinding van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.
Advies
Heeft u vragen over de opzegging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik of wegens een andere reden? Aarzel dan niet en neem direct contact op met onze huurrechtadvocaat Floris de Moel. Hij staat u graag te woord.
