In recente jurisprudentie is bepaald dat een boeteclausule, die is opgenomen in de algemene voorwaarden van een huurovereenkomst van woonruimte, tussen een commerciële verhuurder en een particulier, vernietigd kan worden als een onredelijk bezwarend beding in de algemene bepalingen.
De jurisprudentie sluit hierbij aan bij de uitspraak van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 en het arrest van de Hoge Raad van 13 september 2013. Ook het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in een vergelijkbare zaak op 24 september 2013 in een arrest bepaald dat een boeteclausule die is opgenomen in de algemene voorwaarden van een huurovereenkomst tussen een woningcorporatie en een particuliere huurder niet mag worden toegepast wanneer deze huurder de vernietiging van deze boeteclausule inroept. In de betreffende casus was in de boeteclausule van de algemene voorwaarden een boete van € 125,00 per dag vastgesteld voor elke overtreding van de huurder van het bepaalde in de huurovereenkomst.
De betreffende huurder had van de woningcorporatie een boete opgelegd gekregen wegens illegale onderverhuur van het gehuurde. De huurder heeft hiertegen verweer gevoerd door primair te stellen dat het boetebeding onredelijk bezwarend is en derhalve vernietigd dient te worden en subsidiair heeft de huurder gesteld dat de redelijkheid eist dat de boeteclausule dient te worden gematigd.
Ten aanzien van de boeteclausule heeft het gerechtshof vervolgens het navolgende overwogen:
- de boeteclausule is uitsluitend opgenomen in de algemene voorwaarden en niet in de huurovereenkomst zelf.
- partijen hebben niet onderhandeld over de inhoud van de algemene voorwaarden. Er zijn in de algemene voorwaarden veel meer voorschriften voor huurder opgenomen dan voor de verhuurder.
- de boeteclausule heeft betrekking op iedere overtreding van de huurovereenkomst, waarbij er geen verschil wordt gemaakt naar de aard en ernst van de overtredingen.
- de boeteclausule ziet alleen op overtredingen van de verhuurder en niet op overtredingen zijdens de verhuurder.
- de huurder wordt nergens in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen een compenserend voordeel geboden voor de boeteclausule.
- de boeteclausule kan in strijd met artikel 6:92 Burgerlijk Wetboek ook door de verhuurder ingeroepen worden wanneer deze daarnaast ook aanspraak maakt op een schadevergoeding.
- de boeteclausule is in de algemene bepalingen en/of de huurovereenkomst niet gemaximeerd.
- in de boeteclausule is bepaald dat deze jaarlijks zal worden geïndexeerd, zonder dat wordt aangegeven op welke methode deze boete zal worden geïndexeerd, waardoor de gegevens niet eenvoudig zijn te raadplegen.
- de hoogte van de boete staat in geen verhouding tot de overtreding.
Op grond van voornoemde door het gerechtshof vastgestelde feiten oordeelde deze dat de betreffende boeteclausule in de algemene voorwaarden, die deel uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen, een onredelijk bezwarend beding is op grond van artikel 6:233 onder a Burgerlijk Wetboek.
In deze procedure speelt nog dat partijen in appel geen grieven hebben ingesteld tegen de beslissing van de kantonrechter, om in eerste aanleg de gevorderde boete te matigen tot een bedrag van € 6,94 per dag, oftewel nagenoeg 5% van het verschuldigde boetebedrag. Het gerechtshof ging hier desondanks aan voorbij, omdat zij van mening is dat een boeteclausule ook onredelijk bezwarend is wanneer deze op grond van de matigingsbevoegdheid zal worden gematigd met nagenoeg 95%.
Het gerechtshof oordeelde voorts dat de door de verhuurster gestelde feiten en omstandigheden, onder andere het tegengaan van illegale onderverhuur, niet rechtvaardigt dat een huurder door de boeteclausule voor “alle mogelijke overtredingen van bepalingen uit de huurovereenkomst of uit de algemene voorwaarden” zou worden blootgesteld aan de onredelijke bezwarende gevolgen van de boeteclausule, “temeer daar niet is komen vast te staan dat en in hoeverre huurder profijt heeft gehad van de onderhuur en evenmin de door verhuurster geleden schade op enigerlei wijze is gekwantificeerd”.
Het gerechtshof oordeelt dan ook dat de boeteclausule als onredelijk bezwarend beding in de algemene voorwaarden vernietigt dient te worden, zoals ook verzocht door de huurder. Als gevolg waarvan de vordering van de verhuurster tot betaling van de op de boeteclausule gebaseerde boete dient te worden afgewezen.
Conclusie
In nagenoeg alle standaard huurovereenkomsten voor woonruimte zijn boeteclausules opgenomen die niet voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in de uitspraak van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 en het arrest van de Hoge Raad van 13 september 2013. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch komt daarbij in haar arrest met nog een aantal criteria waaruit opgemaakt kan worden dat een boeteclausule in de algemene bepalingen van een huurovereenkomst onredelijk bezwarend kan zijn en derhalve vernietigd dient te worden. Voornoemde uitspraken hebben dan ook het gevolg dat huurders in bestaande huurovereenkomsten, waarin standaard boeteclausules zijn opgenomen, niet bevreesd hoeven te zijn voor boetes zijdens de verhuurder wanneer zij toerekenbaar tekort schieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Verhuurders van woonruimten, zowel niet-professionele als professionele verhuurders, dienen bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten voor woonruimtes in de huurovereenkomst zelf een bijzondere bepaling op te nemen omtrent de boeteclausule. Zij zouden in deze bijzondere bepaling de boeteclausule kunnen matigen tot bijvoorbeeld 2 maanden huur, met de mededeling dat de huurder nadrukkelijk akkoord gaat met het voorstel van verhuurder om de boeteclausule te maximeren op 2 maandhuren. Hiermee wordt in ieder geval contractueel voldaan aan twee criteria van de rechtmatige boeteclausule gesteld door het Hof van Justitie en de Hoge Raad, zijnde de maximering van de boete en het feit dat partijen deze maximering in onderling overleg hebben vastgesteld. Een andere optie zou kunnen zijn om de boeteclausule te categoriseren in de mate van de wanprestatie, waarbij bijvoorbeeld een vaste (hoge) boete wordt gevorderd voor het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij of het onderverhuren van het gehuurde.
Ondanks dat de uitspraken van het Hof van Justitie en de Hoge Raad hebben geoordeeld dat de boeteclausule in de huurovereenkomst tussen professionele verhuurders en niet-professionele huurders onredelijk bezwarend kunnen zijn, op de hiervoor gestelde gronden, acht ik het ook wijselijk voor niet-professionele verhuurders om de boeteclausule aan te passen en te maximeren. Dit zoals hiervoor reeds voorgesteld. Het is immers niet uitgesloten dat een kantonrechter in de toekomst de lijn van voornoemde uitspraken ook volgt voor niet-professionele verhuurders.
Advies
Mocht u ten aanzien van het voorgaande vragen hebben en/of advies willen hebben bij het opstellen van een bijzondere bepaling om vernietiging van de boeteclausule te voorkomen, kunt u contact opnemen met Floris de Moel.
