Bij het overlijden van de huurder van een woonruimte kunnen de belangen van verhuurder en erfgenamen op gespannen voet komen te staan. De verhuurder heeft in de regel belang bij een spoedige ontruiming van de woning, terwijl de erfgenamen hieraan regelmatig geen medewerking willen verlenen. In dit artikel worden daarom de rechten en plichten van erfgenamen bij het overlijden van een huurder op een rij gezet. Tevens wordt uitgebreid ingegaan op de betekeningsproblematiek bij een ontruimingsprocedure in het geval van onbekende erfgenamen.
Rechten en plichten huurder
In principe eindigt een huurovereenkomst van een woonruimte van rechtswege aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder, tenzij er personen zijn die de huur voortzetten. In de wet wordt in artikel 7:268 Burgerlijk Wetboek limitatief opgesomd welke personen gerechtigd zijn de huur na overlijden voort te zetten.
Allereerst is dit de medehuurder. In de wet is namelijk geregeld dat de medehuurder bij overlijden de huur als huurder voortzet. Let op, u bent slechts medehuurder als u als zodanig in de huurovereenkomst wordt genoemd. De medehuurder kan de huur binnen zes maanden na overlijden bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na overlijden.
Daarnaast is een persoon die geen medehuurder is, maar wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, bevoegd de huur voort te zetten. Deze persoon zet de huur voort gedurende zes maanden na overlijden van de huurder. Voorts kan deze persoon binnen voorgenoemde termijn een vordering indienen bij de rechtbank om te bepalen dat de huur ook na deze termijn wordt voortgezet. In artikel 6:268 lid 3 Burgerlijk Wetboek is een aantal gevallen opgesomd waarin de rechter een dergelijk verzoek in ieder geval afwijst.
Als er geen personen aanwezig zijn die krachtens artikel 7:268 Burgerlijk Wetboek (of anderszins) bevoegd zijn de huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte voort te zetten, eindigt de huurovereenkomst op grond van lid 6 van dit artikel aan het eind van de tweede maand na het overlijden.
De erfgenamen van de huurder treden (voor het overige) op als rechtsopvolger onder algemene titel in alle rechten en plichten van de huurder ten aanzien van de huurovereenkomst. Dit betekent vooreerst dat de erfgenamen de verplichting hebben de huur tot aan de oplevering te voldoen, inclusief eventuele achterstanden. Daarnaast zijn de erfgenamen verplicht het gehuurde uiterlijk de laatste dag van de wettelijke twee maanden termijn overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst op te leveren en aldus voor ontruiming van de woning zorg te dragen.
Betekeningsproblemen
Mochten de erfgenamen weigeren tot ontruiming van het gehuurde over te gaan, dan kan de verhuurder de erfgenamen dagvaarden om tot oplevering en ontruiming van het gehuurde over te gaan. De hoofdregel bij het betekenen van een dagvaarding is dat de naam en woonplaats van de gedaagden, in dit geval de erfgenamen, genoemd wordt. De verhuurder kan echter tegen het probleem aanlopen dat hij niet bekend is met één of meer erfgenamen.
Wellicht biedt artikel 53 sub a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rechtsvordering) in dit geval een oplossing. Dit artikel bepaalt namelijk dat bij een betekening ten aanzien van de gezamenlijke erfgenamen van een overledene, vermelding van hun namen en woonplaatsen achterwege kan blijven indien de betekening geschiedt aan de laatste woonplaats van de overledene, mits daar nog de overlevende echtgenoot, geregistreerde partner of andere levensgezel, een broer, een zus of een nabestaande in rechte lijn woont.
Mocht het echter zo zijn dat geen van voorgenoemde personen nog woonplaats heeft aan de laatste woonplaats van de overledene, dan moet via een andere weg betekend worden. Een mogelijkheid is om aan de persoon/woonplaats van een van de erfgenamen te betekenen. In dit geval dient de betekening binnen één jaar na overlijden plaats te vinden en dient het exploot tevens te worden aangekondigd in een landelijk/regionaal dagblad (artikel 53 sub c Rechtsvordering).
Indien de verhuurder niet bekend is met de erfgenamen, kan ook worden betekend aan de persoon of de woonplaats van een executeur of door de rechtbank benoemde vereffenaar van de nalatenschap, van een ten tijde van het overlijden fungerend curator of bewindvoerder (artikel 53 sub b Rechtsvordering).
In sommige gevallen is het echter zo dat de verhuurder helemaal niet bekend is met de erfgenamen en er tevens geen sprake is van een executeur, vereffenaar, curator of bewindvoerder. De juiste weg in dit geval is, zoals de Hoge Raad heeft overwogen in het arrest van 5 april 2013, om via artikel 4:204 Burgerlijk Wetboek te verzoeken om de benoeming van een vereffenaar over de opengevallen nalatenschap, waarna, op grond van artikel 53 aanhef en onder b Rechtsvordering, betekening van de dagvaarding kan geschieden aan de gezamenlijke erfgenamen, zonder vermelding van hun namen en woonplaatsen, aan de persoon of de woonplaats van de vereffenaar (HR 5 april 2013, LJN BY9084). Openbare betekening op de voet van artikel 54 lid 2 Rechtsvordering is in dit geval dus niet toegestaan, aangezien het exploot in dit geval de naam moet vermelden van degene voor wie het bestemd is.
Advies
Heeft u vragen over de huurrechten en -plichten bij overlijden of loopt u tegen betekeningsproblemen aan? Aarzel dan niet en neem direct contact op met onze huurrechtadvocaat Floris de Moel. Hij staat u graag te woord.
