Het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt wijzigt de bestaande huursombenadering en inkomensafhankelijke huurverhoging. Ook breidt het wetsvoorstel de mogelijkheden uit om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. Hiermee wil de regering de doorstroming op de huurmarkt verbeteren en het “scheefwonen” bestrijden. De Tweede Kamer is op 9 februari 2016 akkoord gegaan met het wetsvoorstel. In het navolgende zetten wij de veranderingen die het wetsvoorstel beoogt voor u op een rij.
Huursombenadering
De kern van de huursombenadering is dat de totale huurstijging bij een sociale verhuurder aan een maximum wordt gebonden, maar dat het daarbij mogelijk is op het niveau van de individuele woning de huurverhoging te differentiëren.
De gemiddelde huursomstijging per coöperatie mag op grond van de wet doorstroming huurmarkt niet meer zijn dan de inflatie plus 1%. Binnen deze grenzen zijn op individueel niveau huurverhogingen tot maximaal 2,5% toegestaan. Overigens geldt voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen geen maximum voor de gemiddelde huursomstijging.
De huurharmonisatie – de verhoging van de huurprijs na een verhuizing – telt ook mee in de berekening van de maximale huursomstijging. Hiermee wordt beoogd de soms grote verschillen tussen bestaande en nieuwe huurcontracten terug te dringen.
Door de huursombenadering kan bewerkstelligd worden dat de huursom in verhouding staat tot de gehuurde woning. De huur kan bijvoorbeeld met alleen de inflatie worden verhoogd als de feitelijke huurprijs al dichtbij de prijs ligt die maximaal gevraagd mag worden volgens het puntensysteem. In situaties waarin de huurprijs ligt onder de maximaal toegestane huurprijs, zou daarentegen een huurverhoging van inflatie plus 2,5% kunnen worden doorgevoerd.
Inkomenstoets
De inkomenstoets blijft bestaan. Hierbij zal voor alle huurders met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor de sociale huursector een hogere huurverhoging (maximaal de inflatie plus 4%) zijn toegestaan. Opgemerkt dient te worden dat bepaalde categorieën huurders zijn uitgesloten van deze regeling.
De inkomenstoets is bedoeld om “scheefwonen” te voorkomen en dient als stimulans voor mensen met een hoog inkomen om te verhuizen en de woning vrij te maken voor mensen met een lager inkomen.
Tijdelijke huur
Men is vaak terughoudend met het verhuren van een woning, wegens de angst dat door de vergaande huurbescherming in Nederland het niet eenvoudig mogelijk is de huur zonder meer te beëindigen. Voor een betere doorstroom van de woningmarkt is tijdelijke verhuur wel gewenst. Het wetsvoorstel breidt daarom de mogelijkheden voor tijdelijke huur uit door middel van de volgende maatregelen:
- Een uitbreiding van de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. Naast de thans bestaande mogelijkheden wordt voorgesteld de verhuurder de mogelijkheid te bieden de huur wegens dringend eigen gebruik op te zeggen bij jongeren, promovendi en bij grote gezinnen;
- Een uitbreiding van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur in de Leegstandswet met de categorie te koop staande huurwoningen;
- Aanpassing en uitbreiding van de zogenoemde diplomatenclausule;
- De introductie van een nieuwe vorm van tijdelijk huren: de huurovereenkomst voor bepaalde tijd;
- De tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woningen.
Conclusie
Als het wetsvoorstel Wet doorstroming huurmarkt wordt doorgevoerd, betekent dit een ingrijpende wijziging van het huurrecht. Enerzijds wordt de positie van huurder verbeterd doordat de huurder beschermd wordt tegen fikse huurstijgingen. Anderzijds wordt de positie van de verhuurder verbeterd door de mogelijkheden voor tijdelijke huur uit te breiden.
Advies
Wilt u weten welke gevolgen de Wet doorstroming huurmarkt heeft in uw specifieke situatie? Aarzel dan niet en neem direct contact op met onze huurrechtadvocaat Floris de Moel. Hij staat u graag te woord.
