In de uitspraak van de Kantonrechter te Amsterdam van 8 november 2012 wordt de vraag beantwoord of een enorm verschil tussen de werkelijke energie- en servicekosten en het overeengekomen voorschotbedrag van deze kosten, gezien kan worden als dwaling waardoor dientengevolge de huurovereenkomst vernietigd kan worden.
In onderhavige casus wordt door een professionele verhuurder een – artikel 7:230a BW – bedrijfsruimte verhuurt aan een niet-professionele huurder. De hoogte van het overeengekomen voorschot voor energie- en servicekosten bedraagt volgens de huurovereenkomst € 15,00 per vierkante meter. Deze kosten blijken direct na aanvang van de huurovereenkomst niet toereikend om de daadwerkelijke kosten te dekken. De werkelijke kosten bedroegen in 2007 al € 35,11 per vierkante meter, in 2008 € 36,55 per vierkante meter, in 2009 € 48,94 per vierkante meter en in 2010 zelfs € 48,23 per vierkante meter per jaar.
Het verschil tussen de werkelijke kosten en het voorschotbedrag van deze kosten is dermate groot dat het overeengekomen voorschotbedrag 9% van de jaarhuurprijs bedraagt en de werkelijke kosten 21% van de jaarhuurprijs.
De Kantonrechter overweegt het volgende in deze zaak.
Gezien het grote verschil tussen het overeengekomen voorschot en de werkelijke kosten, in verhouding tot de jaarhuurprijs en het feit dat er in deze casus sprake is van een professionele verhuurder en een niet-professionele huurder, moet het volgens de Kantonrechter voor de verhuurder meer dan duidelijk zijn geweest, althans had deze er rekening mee moeten houden, dat de huurder de huurovereenkomst niet zou overeengekomen zijn, wanneer deze op correcte wijze was geïnformeerd over de werkelijke hoogte van de servicekosten. In deze situatie heeft de verhuurder als professionele partij een zwaardere mededelingsplicht, jegens de onderzoeksplicht van de huurder. Nu de verhuurder de huurder niet heeft gemeld dat de werkelijke servicekosten waarschijnlijk veel hoger zouden uitkomen, oordeelt de Kantonrechter dat een beroep op dwaling slaagt.
Op grond van deze dwaling wordt derhalve de huurovereenkomst met terugwerkende kracht tot aanvang van de huurovereenkomst vernietigd. Wat betekent dat huurder geen huur verschuldigd is geweest, maar een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur.
De Kantonrechter heeft voorts een reële kostenpost aan servicekosten berekend, welke naar het oordeel van de Kantonrechter (gezien de dwaling) niet overeen hoeft te komen met de werkelijke hoogte van de servicekosten. Daar de huurovereenkomst uiteindelijk vijf jaren heeft voortgeduurd, dient de verhuurder het teveel betaalde bedrag aan servicekosten als onverschuldigd aan de huurder terug te betalen.
Conclusie
Let er bij het aangaan van een huurovereenkomst op of de servicekosten reëel zijn. Uit voorgaande uitspraak blijkt dat ook een huurder een onderzoeksplicht heeft om na te gaan of de servicekosten reëel zijn. Mocht blijken dat de werkelijke servicekosten veel hoger zijn dan de overeengekomen servicekosten of u vermoedt dat deze niet correct zijn, vraag dan hierover uitleg bij uw verhuurder. De verhuurder is verplicht om jaarlijks een onderbouwing van de in rekening gebrachte servicekosten te overleggen aan een huurder.
Mocht u als huurder er niet uitkomen met uw verhuurder of dreigt u als verhuurder in conflict te raken met een huurder omtrent de servicekosten, neem dan contact op Floris de Moel van ons kantoor.
