Per 1 juli 2016 zijn de mogelijkheden om een woonruimte tijdelijk te verhuren uitgebreid. Dat is een gevolg van de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt, waar wij in april 2016 reeds een artikel aan hebben gewijd. De wijzigingen gelden voor huurovereenkomsten aangegaan na 1 juli 2016, niet voor op 1 juli 2016 lopende huurovereenkomsten. Een belangrijke en wellicht de meest verstrekkende wijziging van de Wet doorstroming huurmarkt, is de ‘introductie’ van de huurovereenkomst voor korte tijd.
Huurovereenkomst voor twee respectievelijk vijf jaar (of korter)
Onder het oude recht had de huurder in vrijwel alle gevallen recht op huurbescherming, ongeacht of de huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd was aangegaan. Op grond van de huidige wetgeving kan de verhuurder voor een zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar overeenkomen, zonder dat de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. Voor een woonruimte die niet als zelfstandige woonruimte wordt verhuurd (kamerverhuur), is deze termijn vijf jaar.
Einde van de huurovereenkomst
Na afloop van deze periode (maximaal twee jaar in geval van zelfstandige woonruimte en vijf jaar ingeval van niet zelfstandige woonruimte) eindigt de huurovereenkomst, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die periode verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder niet (tijdig) aan de meldingsplicht voldoet, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de periode voor onbepaalde tijd verlengd.
In tegenstelling tot de verhuurder kan de huurder de huurovereenkomst ook tussentijds opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag.
Let op: voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van langer dan twee jaar voor zelfstandige woonruimten of langer dan vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte, gelden de normale regels voor opzegging (net zoals bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd). De opzegging van een dergelijke overeenkomst kan alleen geschieden op basis van de in de wet omschreven gronden (zoals bijvoorbeeld dringend eigen gebruik).
Verlenging van de huurovereenkomst
Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee respectievelijk vijf jaar of korter aangegane huurovereenkomst met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, dan wordt deze laatste overeenkomst aangemerkt als een verlenging voor onbepaalde tijd. De huurder geniet in dat geval dus wel huurbescherming.
Uitzondering voor woningbouwcorporaties
Op grond van de Woningwet mogen woningbouwcorporaties geen kortdurende huurovereenkomsten afsluiten tenzij het door de minister aangewezen groepen als noodopvang, bewoners van te renoveren woningen en huurders met woonbegeleiding betreft.
Verschil met de huurovereenkomst die naar aard van korte duur is
De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor maximaal twee (voor zelfstandige woonruimte) respectievelijk vijf jaar (voor niet zelfstandige woonruimte) moet niet verward worden met de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Er is een belangrijk verschil tussen beide overeenkomsten. Voor de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, geldt het gehele stelsel van huur- en huurprijsbescherming niet. Bij de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor twee respectievelijk vijf jaar (of korter) geldt daarentegen wel het stelsel van huurprijsbescherming en geldt daarnaast de meldingsplicht.
In bepaalde situaties kan het dus interessant blijven om te kiezen voor een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur omdat bij die overeenkomst zowel de huurbescherming als de huurprijsbescherming niet geldt. Er kan echter slechts bij hoge uitzondering gebruik worden gemaakt van de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, denk bijvoorbeeld aan de verhuur van een vakantiewoning. Het risico bij een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is, is dat de overeenkomst door de rechter achteraf anders wordt gekwalificeerd.
Advies
Wilt u meer informatie over de huurovereenkomst voor bepaalde tijd? Aarzel dan niet en neem direct contact op met onze huurrechtadvocaat Floris de Moel. Hij staat u graag te woord.
