Met de indeplaatsstelling bij bedrijfsovername wordt bedoeld dat een huurder de mogelijkheid heeft om bij overdracht van zijn bedrijf aan een derde, tevens de gehuurde bedrijfsruimte over te dragen aan die derde. De derde treedt dan in de plaats van de oorspronkelijke huurder, de huurovereenkomst wordt daarmee voortgezet tussen andere partijen. Dit maakt de indeplaatsstelling bijzonder. Gedurende de looptijd van een huurcontract, worden de contractpartijen namelijk gewijzigd. De verhuurder heeft alsdan geen huurovereenkomst meer met de oorspronkelijke huurder, doch met de derde, nieuwe huurder. De indeplaatsstelling is geregeld in artikel 7:307 Burgerlijk Wetboek en is enkel bedoeld voor de overname van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek.
Veelal wordt een indeplaatsstelling tussen partijen in onderling overleg geregeld. Echter, wanneer de verhuurder niet vrijwillig wenst mee te werken, kan de huurder zich beroepen op artikel 7:307 en zich tot de rechter wenden. In dat geval vordert de oorspronkelijke huurder dat hij door de rechter gemachtigd wordt om de derde als huurder in zijn plaats te stellen. Van artikel 7:307 Burgerlijk Wetboek kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Dit houdt in dat de mogelijkheid tot indeplaatsstelling niet in een huurovereenkomst uitgesloten kan worden (artikel 7:291 BW). Indien een dergelijke beding wel in de huurovereenkomst is opgenomen, dan is deze vernietigbaar.
Beoordelingscriteria van de rechter
Een indeplaatsstelling is uitsluitend mogelijk als er sprake is van overname van het bedrijf van de oorspronkelijke huurder. Daarbij dient de nieuwe huurder de bedrijfsruimte te gebruiken voor de uitoefening van hetzelfde bedrijf als de oorspronkelijke huurder. De rechtbank in Amsterdam heeft in 2014 een verzoek tot indeplaatsstelling afgewezen omdat niet voldoende aannemelijk was dat aan de vereisten voor indeplaatsstelling was voldaan. Het was voor de rechter namelijk niet voldoende duidelijk dat de door de huurder gedreven snackbar zou worden voortgezet. In dat geval prevaleerde het recht van de verhuurder om zelf een nieuwe contractspartij te kiezen.
Daarnaast dient de huurder een zwaarwichtig belang te hebben bij de bedrijfsovername. Voorbeelden hiervan zijn is het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd, gezondheidsklachten of indien de nieuwe huurder bereid is een hoge koopprijs te betalen voor overname van het bedrijf.
Voorts dient de nieuwe huurder voldoende (financiële) waarborgen te hebben voor nakoming van de overeenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. De verhuurder hoeft namelijk geen genoegen te nemen met een huurder die niet voldoende solide is of van wie geen behoorlijke exploitatie kan worden verwacht.
Tot slot houdt de rechter rekening met de omstandigheden van het geval. Daarbij zal de rechter ook rekening houden met de door de verhuurder aangedragen bezwaren. Het staat de rechter daarnaast vrij om voorwaarden te verbinden aan de indeplaatsstelling. Indien een derde voor betaling van de huur borg staat, dan kan de rechter de voorwaarde verbinden aan de indeplaatsstelling dat deze derde instemt met handhaving van de borgstelling, zodat de zekerheid voor de verhuurder niet verloren gaat. Ook valt te denken aan een bankgarantie door de opvolgend huurder.
Mocht de indeplaatsstelling voldoen aan van bovengenoemde eisen, dan zal de rechter de indeplaatsstelling veelal toewijzen.
Het gevolg van de indeplaatsstelling is dat de oorspronkelijke huurder zijn huurrechten- en plichten verliest en de opvolgende huurder al de rechten, plichten en huurvoorwaarden overneemt. Dit geldt dus voor de contractduur en de inhoud van de huurovereenkomst, maar ook voor betaling van de huur en eventuele huurachterstanden.
Advies
Heeft u vragen over een indeplaatsstelling? Wordt u als verhuurder geconfronteerd met een dergelijk verzoek van de huurder? Neem dan contact op Floris de Moel, hij staat u graag te woord.
Indien u voornemens bent de indeplaatsstelling buiten de rechter om te bewerkstelligen, dan biedt De Moel Eindhoven Advocaten in haar webshop een model indeplaatsstellingsovereenkomst aan.
[product id="3801" sku=""]
