Wanneer een huurder voornemens is een woning te huren, “inspecteert” hij deze woning meestal (slechts) middels een bezichtiging. De huurder laat zich daarbij veelal niet bijstaan door een deskundige en laat in de regel ook geen bouwkundig onderzoek verrichten, zoals bij de aankoop van een huis nog wel eens gebeurd. Bij de aanvang van een huurovereenkomst gaat de huurder er dan ook vaak vanuit dat de woning (het gehuurde) in orde is en aan de eisen voldoet die hem het woongenot geven dat hij ervan mag verwachten.
Aan een huurwoning kunnen echter wel degelijk gebreken kleven. De wet definieert deze gebreken als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij aanvang van de overeenkomst van een goed onderhouden woning mocht verwachten. De wet bepaalt verder dat de verhuurder ten aanzien van deze gebreken verplicht is deze te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder gevergd kunnen worden.
Wanneer de verhuurder niet overgaat tot het verhelpen van de gebreken, heeft de huurder meerdere mogelijkheden. Ten eerste kan de huurder de gebreken zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte (redelijke) kosten op de verhuurder verhalen, eventueel door deze in mindering te brengen op de huurprijs. Ten tweede kan de huurder onder omstandigheden een schadevergoeding vorderen, indien het gebrek schade heeft veroorzaakt. Dit is mogelijk wanneer het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen, of wanneer het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen of de verhuurder toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de woning het gebrek niet had.
Verder kan de huurder in geval van vermindering van het woongenot ten gevolge van het gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Voor een huurprijsvermindering is niet vereist dat de verhuurder tot herstel verplicht is of in verzuim is met het verhelpen van gebreken; het recht bestaat als er een gebrek is dat leidt tot genotsvermindering.
Het verminderen van de huurprijs is niet iets wat de huurder eigenmachtig mag doen, dit dient via een procedure bij de kantonrechter te lopen. Wanneer het een gebrek betreft dat voorkomt op de gebrekenlijst van artikel 7:241 Burgerlijk wetboek, heeft de huurder ook de mogelijkheid zich tot de Huurcommissie te wenden, met het verzoek de huurprijs te verlagen. De huurder kan zich echter pas tot de Huurcommissie wenden, wanneer de verhuurder niet binnen zes weken na kennisgeving van de tekortkoming het gebrek heeft verholpen.
De vermindering van de huurprijs geldt vanaf de dag waarop het gebrek aan de verhuurder is gemeld tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen. De huurder van woonruimte dient daarbij een vervaltermijn in acht te nemen; de vordering tot huurprijsvermindering vervalt namelijk zes maanden nadat de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. De overschrijding van deze termijn van zes maanden brengt overigens niet met zich mee dat de gehele bevoegdheid om huurvermindering te vorderen vervalt, maar wel dat, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering gevorderd kan worden over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering.
Tot slot kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden, indien het gaat om een gebrek of gebreken waartoe verhuurder niet verplicht is deze te verhelpen, maar er desondanks sprake is van een situatie dat de huurder geen genot heeft van de woning.
Advies
Mocht u ten aanzien van het voorgaande vragen hebben en/of advies willen ontvangen, kunt u contact opnemen met Floris de Moel.
