De Coronacrisis heeft nu al een grote impact op de Nederlandse samenleving. Veel ondernemers worden op financieel gebied hard geraakt door de crisis. Waar mogelijk zullen ondernemers overgaan tot bezuiniging. Het kabinet heeft een noodmaatregel geïntroduceerd waarbij ondernemers tegemoet worden gekomen in de loonkosten. Maar hoe zit het met huurkosten? Huurders dienen de huurkosten aan u als verhuurder te voldoen, ook in tijden van crisis. Wat kunt u doen als uw huurder aangeeft de huur niet meer te kunnen betalen?
Betaalproblemen
Zolang de huurovereenkomst voortduurt, is de huurder de overeengekomen huur verschuldigd aan de verhuurder. Dat is de hoofdregel. Nu is het niet ondenkbaar dat ondernemers de huur op korte of lange termijn niet meer kunnen betalen. Het laten oplopen van achterstanden kan uiteindelijk leiden tot faillissement. Bij faillissement van uw huurder wordt de huurovereenkomst door de curator opgezegd. Indien een vordering uit hoofde van achterstallige huur bestaat, dan kunt u deze vordering indienen bij de curator. Doorgaans wordt u na afwikkeling van het faillissement slechts een fractie van uw vordering voldaan. Als de boedel van de failliet namelijk zo goed als leeg is, dient hetgeen dat nog resteert over u en over andere schuldeisers te worden verdeeld. Voor verhuurders is het doorgaans aldus niet wenselijk om de huurder met huurachterstand failliet te laten gaan. Wat kunt u doen als verhuurder?
Bent u verplicht de huur te verlagen?
Laten we eerst stilstaan bij de vraag of uw huurder u kan dwingen de huurprijs te verlagen in verband met de tegenvallende omzet te wijten aan de Coronacrisis. Artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (‘force majeur’) zet de deur op een kier. De rechter kan, volgens dit artikel, op verlangen van de huurder de gevolgen van de huurovereenkomst wijzigen of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De Coronacrisis zou aangemerkt kunnen worden als een onvoorziene omstandigheid. Of de belangen van de verhuurder daardoor moeten wijken voor de belangen van de huurder is nog de vraag. Hoe redelijk is het de omzet van de verhuurder terug te schroeven en daarmee de kosten van de huurder te verlagen door middel van een huurprijsverlaging? Moet de verhuurder opdraaien voor de financiële problematiek van de huurder en daarmee mogelijk zelf in financiële problemen komen?
Een alternatief: verrekenen met de waarborgsom
Een definitief antwoord is er nog niet. De eerste procedure moet nog gevoerd worden. Wat u als verhuurder wel al kunt doen is anticiperen op een mogelijke discussie hierover bij de rechter. U kunt uw huurder een redelijk voorstel doen. Doorgaans wordt een waarborgsom door de huurder gestort bij het aangaan van de huurovereenkomst. U kunt voorstellen de huur tijdelijk te bevriezen en het verschil te verhalen op de waarborgsom. U spreekt met uw huurder af dat de huur na een bepaalde periode weer terug wordt voldaan op reguliere wijze en dat de huurder de waarborgsom daarna als het ware bij u terug ‘spaart’ via maandelijkse betalingen. U voorkomt daarmee wellicht dat de huurder failliet gaat of een procedure start.
Overweegt u om deze afspraken met uw huurder te maken? Zorg ervoor dat de afspraken duidelijk op papier komen te staan en door beide partijen worden ondertekend. Laat u hierover adviseren en bijstaan. Daarmee voorkomt u dat u aan het einde van de overeenkomst alsnog achter het net vist.
Advies
Wordt u als verhuurder getroffen door de gevolgen van de Coronacrisis en wilt u meer informatie of advies over uw rechten en plichten in het kader van deze crisis, neem dan geheel vrijblijvend contact op met mr. Floris de Moel. Hij staat u graag (telefonisch) te woord. Uiteraard kunnen ook huurders die vragen hebben over hun rechten en plichten in het kader van het Coronavirus contact met ons opnemen.
