In eerdere artikelen besteedde ik al aandacht aan de zorgplicht van banken bij de aankoop van een woning. Uit een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 1 augustus 2018 blijkt dat banken ook een zorgplicht hebben bij de executoriale verkoop van een woning.
Opzegging hypothecaire geldlening
In deze zaak had de bank de hypothecaire geldlening met een klant opgezegd omdat de klant werd verdacht van strafbare feiten en omdat het openbaar ministerie beslag had gelegd op het woonhuis van de klant. De rechtbank oordeelde dat de bank bevoegd was de hypothecaire geldlening op deze gronden op te eisen. Uit de toepasselijke bankvoorwaarden blijkt immers dat de bank de hypothecaire geldlening mag opeisen als een conservatoir beslag langer dan dertig dagen blijft liggen.
Veiling van het woonhuis
De bank is vervolgens overgegaan tot veilig van het woonhuis. Op deze veiling heeft de bank, om de biedingen op gang te brengen, een openingsbod uitgebracht van € 450.000,00. Dit was veel lager dan de executiewaarde ad € 625.000,00. De uitzonderlijke situatie deed zich voor dat alle handen omlaag bleven en niemand anders een bieding heeft gedaan. Daardoor kreeg de bank de woning in eigendom voor haar openingsbod. De bank heeft vervolgens vier maanden na de veiling via een makelaar het huis verkocht voor € 750.000,00. De bank heeft alleen het bedrag van € 450.000,00 in mindering gebracht op haar hypothecaire vordering en heeft de winst van € 300.000,00 in haar eigen zak gestoken.
Zorgplicht in executiefase
Volgens de rechtbank heeft de bank ook bij een executoriale verkoop van een woonhuis een zorgplicht tegenover de eigenaren van dat huis. De bank mag haar bevoegdheden niet zo uitoefenen dat zij daarbij vermijdbaar nadeel berokkent aan de geëxecuteerde, aldus de rechtbank. Of sprake is van schending van deze zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval.
Schending zorgplicht bank
De omstandigheden in deze kwestie maken dat de rechtbank heeft geoordeeld dat de bank bij het executeren van het woonhuis haar zorgplicht heeft geschonden. In dit geval zat die schending vooral in het door de bank als executant aan zichzelf als koper gunnen van een woonhuis, terwijl het bod voor een ander doel was uitgebracht, namelijk de biedingen op gang brengen. De rechtbank tikt de bank op haar vingers en oordeelt dat de bank gezien haar zorgplicht 1) het woonhuis niet had mogen gunnen aan zichzelf als koper voor deze prijs en zij opnieuw een veiling had moeten uitschrijven of alsnog een volmacht tot onderhandse verkoop had moeten vragen óf 2) de verplichting op zich had moeten nemen, nu zij het woonhuis wél aan zichzelf gunde, om de meerwaarde bij de latere verkoop in mindering op de schuld van de klanten te brengen.
Schadeplicht bank
De rechtbank oordeelt dat de bank alsnog de € 300.000,00 die zij heeft ontvangen uit de onderhandse verkoop in mindering moet brengen op de restantvordering.
Conclusie
De bank heeft ook in de executiefase geen vrij spel. Ook dan heeft de bank een zorgplicht tegenover de eigenaren van een huis, hetgeen inhoudt dat de bank haar bevoegdheden niet zodanig mag uitoefenen dat zij daarbij vermijdbaar nadeel berokkent aan de geëxecuteerde. Uit deze uitspraak van de rechtbank blijkt ook dat een bank verwijtbaar kan handelen door een woning te veilen in plaats van te kiezen voor een andere oplossing (zoals onderhandse verkoop).
Advies
Heeft u het vermoeden dat er in uw situatie sprake is van schending van de zorgplicht van de bank, bij de aankoop van de woning of in de executiefase? Aarzel dan niet en neem direct contact op met onze vastgoedadvocaat Floris de Moel. Hij staat u graag te woord.
