Van belang voor de vraag of er een verplichting bestaat tot het betalen van een forfaitaire verhuiskostenvergoeding is het onderscheid tussen gewoon onderhoud, dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden.
Onderhoud
Bij gewoon onderhoud bestaat er geen recht op een (forfaitaire) verhuiskostenvergoeding. Bij onderhoud van de woning blijft het wooncomfort in principe gelijk na het uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden. Denk hierbij aan vervanging van oud voor nieuw. Als er sprake is van een gebrek aan de woning heeft de huurder in bepaalde gevallen wel de mogelijkheid om schadevergoeding of huurvermindering te vorderen.
Dringende werkzaamheden
De regels omtrent dringende werkzaamheden zijn vastgelegd in artikel 7:220 eerste lid Burgerlijk Wetboek. Hierin is bepaald dat een huurder de verhuurder de gelegenheid moet geven om dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren, onverminderd de aanspraken van de huurder op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Bij deze schadevergoeding gaat het om vergoeding van de daadwerkelijk geleden schade. Dit is iets anders dan de forfaitaire verhuiskostenvergoeding.
Niet alleen dringende reparaties, maar álle dringende werkzaamheden (die dus niet perse reparaties behoeven te zijn) vallen onder de bepaling van dit artikel. Het moet gaan om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld, ofwel het moet zien op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Anders dan bij renovatie zijn dringende werkzaamheden niet steeds gericht op een toename van het woongenot.
Renovatie
Renovatie is geregeld in het tweede lid van artikel 7:220 Burgerlijk Wetboek. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Lid 5 van voornoemd artikel bepaalt dat in het geval verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, de verhuurder bijdraagt in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. De minimum bijdrage bedraagt thans voor zelfstandige woonruimten € 5.993,00 (zie artikel 1 Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie).
Deze verhuiskostenregeling geldt zowel voor het geval van een gedwongen tijdelijke verhuizing wegens renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst als voor het geval van een gedwongen, definitieve verhuizing. Wel moet de verhuizing noodzakelijk zijn, dat wil zeggen dat een huurder die zelf kiest voor een wisselwoning geen aanspraak op deze vergoeding kan maken. De hier bedoelde regeling heeft geen betrekking op onderhoud, ook al zou daardoor de huurder de woning dan moeten verlaten (bijvoorbeeld vervanging van een houten verdiepingsvloer); deze huurder heeft echter de mogelijkheid tot schadevergoeding of huurvermindering op de voet van art. 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek als er sprake is van een gebrek.
Jurisprudentie
In de praktijk bleek veel onduidelijkheid te bestaan over de vraag wanneer nu sprake is van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie. Naar aanleiding van prejudiciële vragen van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft de Hoge Raad op 22 april 2016 hierin duidelijkheid proberen te scheppen. Een aantal belangrijke uitgangspunten die hieruit naar voren zijn gekomen zijn de volgende:
– Onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging”. De renovatie moet leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Er is geen sprake van renovatie indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid. Het begrip dringende werkzaamheden ziet op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of nadeel zouden kunnen leiden. Dringende werkzaamheden zijn niet steeds gericht op een toename van het woongenot.
– de verhuiskostenvergoeding is slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie en de werkzaamheden die nodig zijn voor de renovatie, verhuizing noodzakelijk maken. De bepalingen omtrent de verhuiskostenvergoeding zien derhalve niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken.
– er kan sprake zijn van samenloop van renovatie en van dringende werkzaamheden (soms aangeduid met ‘groot onderhoud’). In dat geval is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.
– voor de vraag of in geval van renovatie en een ten gevolge daarvan noodzakelijke (tijdelijke) verhuizing een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt.
– de regeling betreffende de verhuiskostenvergoeding bij renovatie is dwingendrechtelijk van aard.
In een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag is nader ingegaan op de vraag wanneer een verhuizing noodzakelijk is. Het Hof heeft daarin geoordeeld dat er niet snel sprake zal zijn van een noodzaak tot verhuizing. Vereist is dat de werkzaamheden daadwerkelijk niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de woning bewoond blijft. Dat betekent dat niet elke vorm van overlast door de uitgevoerde renovatie zal leiden tot de conclusie dat een verhuizing noodzakelijk is, ook niet wanneer die overlast meebrengt dat een verhuizing voor een huurder zou zijn te prefereren. Het Hof merkt op dat het op de weg van de huurder ligt om te stellen en, bij betwisting, te bewijzen, dat een verhuizing noodzakelijk was. Uit de parlementaire toelichting (MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4) blijkt dat bijkomende omstandigheden (zoals gezondheidssituatie of gezinssamenstelling) ook een rol kunnen spelen bij de vraag of er sprake is van een noodzaak tot verhuizing.
Conclusie
Indien een huurder ten gevolge van een renovatie noodzakelijk dient te verhuizen, maakt de huurder aanspraak op een forfaitaire verhuiskostenvergoeding. Het maakt daarbij niet uit wie het initiatief tot de renovatie heeft genomen.
Vragen?
Wilt u als verhuurder of als huurder meer informatie of een passend advies voor uw situatie wat betreft de verhuiskostenvergoeding? Aarzel dan niet en neem direct contact op met onze huurrechtadvocaat mr. Floris de Moel. Hij staat u graag te woord.
