Op 11 april 2019 deed de Rechtbank Amsterdam uitspraak in een geschil tussen een verhuurder en een huurder. De verhuurder was van mening dat tussen hem en de huurder een tijdelijke huurovereenkomst was overeengekomen. Nu de huurtermijn was verstreken, wilde de verhuurder zelf weer in zijn appartement wonen en wees hij de huurder de deur. De huurder deelde de mening van de verhuurder niet en stelde zich op het standpunt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te hebben en weigerde het appartement te verlaten. Wie krijgt gelijk?
Casus
De verhuurder wenste zijn appartement te verhuren en schakelde een makelaar in om de verhuur en alles wat daarbij komt kijken te regelen. De verhuurder heeft bij de makelaar aangegeven het appartement voor één jaar te willen verhuren. Daarna wil hij zelf weer in zijn appartement wonen. De makelaar stelde een brochure op voor de verhuur van het appartement. In plaats van één jaar, zet de makelaar in de brochure dat de huurperiode 24 maanden bedraagt. Omdat de verhuurder de Nederlandse taal niet beheerst, wordt dit niet door hem opgemerkt.
Een potentiële huurder meldde zich bij de makelaar. Ook deze huurder spreekt geen Nederlands. De makelaar en de huurder komen overeen dat de huurder het appartement zal gaan huren. Zij spreken daarbij af dat de makelaar de huurder een huurovereenkomst in het Engels toe zal sturen, maar dat hij ook een Nederlandse versie van de huurovereenkomst zal moeten ondertekenen. De huurder gaat daarmee akkoord en krijgt zowel een Engelse als een Nederlandse huurovereenkomst toegestuurd. De huurder ondertekende allebei de huurovereenkomsten.
Twee huurovereenkomsten
De Engelse huurovereenkomst is een standaard, niet ingevulde huurovereenkomst. In de Engelse versie is niet opgenomen dat de huurovereenkomst van tijdelijke aard is. Dit terwijl de verhuurder duidelijk bij de makelaar heeft aangegeven zijn appartement slechts voor de duur van één jaar te willen verhuren. In de Nederlandse huurovereenkomst wordt wel een dergelijke bepaling opgenomen. Daarin wordt vermeld: “De intentie van partijen is om een kortdurende huurrelatie aan te gaan waarbij wordt uitgegaan van een huurovereenkomst voor maximaal 12 maanden”.
Aanzegplicht
Tijdelijke huurovereenkomsten hoeven niet te worden opgezegd. Het enige dat de verhuurder hoeft te doen is tussen drie maanden en één maand voordat de afgesproken termijn verstrijkt, de huurder te laten weten dat de huurovereenkomst eindigt en niet wordt verlengd. Dit noemt men de aanzegplicht. De huurder komt dan geen huurbescherming toe en de verhuurder kan na het tijdelijk verhuren van zijn eigendom weer zelf intrek nemen of een nieuwe huurder die mogelijkheid geven. De verhuurder in deze kwestie wilde zelf weer in zijn appartement gaan wonen en heeft daarom het einde van de huurovereenkomst aangezegd bij de huurder. Dit deed hij door het versturen van een brief waarin dit stond vermeld en waarin hij de huurder vroeg het appartement leeg en ontruimd op te leveren.
De huurder stond perplex. Hij was in de veronderstelling dat tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was aangegaan. De Engelse huurovereenkomst bevat immers geen (maximale) periode waarin de huurder mocht huren. De Nederlandse huurovereenkomst bevat deze termijn wel, maar dat kon de huurder niet lezen doordat hij de Nederlandse taal niet spreekt. Tijdens de zitting verklaarde de huurder ook dat hij écht dacht dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan was gegaan. De makelaar heeft nooit gemeld dat het zou gaan om een tijdelijke huurovereenkomst.
De verhuurder wijst op de brochure. Hoewel de makelaar een andere termijn heeft opgenomen dan de verhuurder had bedoeld, staat er wel duidelijk in de brochure dat het gaat om een tijdelijke huur, namelijk voor 24 maanden. Ook zou de verhuurder de huurder zelf hebben gesproken en aan hebben gegeven dat de huur voor een periode van één jaar zou zijn. De huurder stelt de brochure helemaal niet ontvangen te hebben en betwist ook dat de verhuurder een dergelijke mededeling heeft gedaan.
Bewijslast
De rechter oordeelt dat de bewijslast dat partijen bedoeld hebben een tijdelijke huurovereenkomst overeen te komen, bij de verhuurder ligt. Nu hij in deze procedure niet heeft aan kunnen tonen dat hij de huurder zou hebben medegedeeld dat het tijdelijke verhuur betrof, hij niet heeft aan kunnen tonen dat de brochure daadwerkelijk aan de huurder is verstrekt én hij is bijgestaan door een professionele partij, te weten de makelaar, krijgt de verhuurder in kort geding geen gelijk. De huurder mag (vooralsnog) in het appartement blijven wonen (uitspraak de dato 11 april 2019).
Advies
Het is dus oppassen geblazen met tijdelijke (ver)huur. Er zijn een aantal grote valkuilen voor de verhuurder welke kunnen resulteren in het hebben van een huurder met huurbescherming. Bent u voornemens uw woning tijdelijk te verhuren, laat u dan goed inlichten over de inhoud van de huurovereenkomst en uw (aanzeggings)verplichtingen bij beëindiging van de huurovereenkomst. Wij voorzien u graag van de nodige informatie en helpen u bij het opstellen van de huurovereenkomst. Bent u verhuurder en weigert uw huurder uit de woning te vertrekken? Ook dan kijken wij graag of wij iets voor u kunnen betekenen.
Heeft u vragen of een huurgeschil dat u aan ons zou willen voorleggen, neem dan contact op met onze huurrechtadvocaat Floris de Moel.
