Als gevolg van veroudering en/of intensief gebruik van onroerende zaken komt het regelmatig voor dat verhuurders de door hun verhuurde ruimtes ingrijpend willen verbouwen of renoveren. De noodzaak voor de verbouwing kan liggen in de veroudering van het gebouw, schade aan het gebouw of andere factoren, zoals verpaupering van de winkelomgeving.
Wanneer een verhuurder de door hem verhuurde winkelruimte wenst te renoveren, kan hij kiezen uit twee mogelijkheden, zijnde:
A. renoveren met instandhouding van de huurovereenkomst en
B. renoveren met beëindiging van de huurovereenkomst.
Op grond van de wet, artikel 7:220 BW, blijft in principe de huurovereenkomst van winkelruimten bij renovatie in stand. Wel kan de verhuurder de huurovereenkomst van de winkelruimte ten behoeve van de renovatie opzeggen. De meest gebruikte opzeggingsgrond is hierbij “dringend eigen gebruik”. Een verhuurder die de huurovereenkomst wil opzeggen ten behoeve van de renovatieplannen en het gehuurde kort daarvoor heeft aangeschaft, dient echter rekening te houden met vertraging. Na rechtsopvolging moet de verhuurder namelijk bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik, ex artikel 7:296 lid 2 BW, een wachttijd van drie jaren in acht nemen.
Dringend eigen gebruik
Voor zover er door de verhuurder bij renovatie wordt gekozen voor beëindiging van de huurovereenkomst zijn er op grond van artikel 7:296 BW vijf mogelijke beëindigingsgronden aan te wijzen. Zo kan de verhuurder tegen het einde van de eerste huurtermijn van vijf jaren de huurovereenkomst opzeggen vanwege “geen goede bedrijfsvoering door de huurder” respectievelijk “dringend eigen gebruik van de verhuurder”. De verhuurder kan daarnaast tevens de huurovereenkomst tegen het einde van de tweede termijn van vijf jaren opzeggen op grond van “het niet aanvaarden van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst”, de huurovereenkomst opzeggen op grond van “de verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan” of op grond van “algemene belangenafweging”.
Opgemerkt dient te worden dat de beëindingsgrond “dringend eigen gebruik” door verhuurders het meest wordt gebruikt ingeval van geplande renovatiewerkzaamheden. Hierbij dient door de verhuurder rekening gehouden te worden met een aantal punten. Zo moet er sprake zijn van daadwerkelijk “eigen gebruik”, wat inhoudt dat de verhuurder, dan wel zijn partner, bloed- of aanverwanten, het gehuurde zelf in gebruik willen gaan nemen. Daarnaast moet er sprake zijn van een bepaalde “dringendheid” en moet de ingebruikname door de verhuurder “duurzaam” zijn. Wil de verhuurder met succes een beroep doen op deze opzeggingsgrond, moet het aldus gaan om een renovatie die in beginsel zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, wat meestal inhoudt dat de plaats en functie van het gehuurde na renovatie niet meer hetzelfde is.
Wachttijd van drie jaren
Wanneer de verhuurder kort voor de renovatieplannen het gehuurde door rechtsopvolging in eigendom heeft gekregen, kan deze nieuwe verhuurder niet zonder meer op grond van “dringend eigen gebruik” opzeggen. De verhuurder dient alsdan op grond van artikel 7:296 lid 2 BW een wachttijd van drie jaren in acht nemen.
Van belang voor de verhuurder om rekening mee te houden is dat de wachttijd van drie jaren pas aanvangt vanaf het moment dat de huurder door middel van een schriftelijke mededeling van de eigendomsoverdracht op de hoogte is gesteld. Aldus, niet de datum van de daadwerkelijke eigendomsoverdracht. Wanneer de wachttijd van drie jaren voorbij is, zou de nieuwe verhuurder de huurovereenkomst op grond van “dringend eigen gebruik” op kunnen zeggen, rekeninghoudend met de huurtermijnen van vijf jaren. Wanneer gedurende de wachttijd van drie jaren een tweede termijn van vijf jaren is aangevangen, kan de verhuurder derhalve pas na afloop van deze tweede vijfjarige huurtermijn opzeggen.
Het voorgaande is een korte opsomming van de mogelijkheden en beperkingen van beëindiging van de huurovereenkomst van winkelruimten ten behoeve van renovatiewerkzaamheden. Mocht u hierover nog vragen hebben, kunt u contact opnemen met mr. F.P.G.F. de Moel.
Geef een reactie