De Kantonrechter Helmond heeft in een huurgeschil betreffende woonruimte geoordeeld dat de in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst opgenomen boeteclausule gekwalificeerd dient te worden als een beding dat onredelijk bezwarend is. De door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder gevorderde boete wordt derhalve afgewezen.
De Kantonrechter kwam tot deze uitspraak door te overwegen dat een huurder als een consument aangemerkt dient te worden. Volgens de Kantonrechter heeft de huurder woonruimte gehuurd en is niet gebleken dat deze ruimte wordt gebruikt voor beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten.
Op grond van richtlijn 93/13/EEG (in samenhang met de bijbehorende lijst) wordt een boeteding verondersteld onredelijk te zijn wanneer het gaat om een beding dat beoogt een consument, die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredige schadevergoeding op te leggen.
Nu volgens de Kantonrechter in deze casus geen limiet wordt gesteld aan de te verbeuren boete, volgend uit de algemene bepalingen, oordeelde hij dat dit boetebeding op grond van richtlijn 93/13/EEG als onredelijk bezwarend verondersteld bestempeld dient worden.
In een andere zaak oordeelde de Kantonrechter Tilburg bij vonnis van 26 mei 2010 echter dat eenzelfde soort boetebeding niet als onredelijk bezwarend behoeft te worden aangemerkt, omdat de Kantonrechter op grond van artikel 6:94 lid 2 Burgerlijk Wetboek de bevoegdheid heeft deze boete te matigen. De Kantonrechter Tilburg loste het probleem rond de kennelijk onredelijk bezwarende algemene bepaling betreffende het boetebeding op door de boete zelf te matigen.
Samenvatting
Voor zover een verhuurder van woonruimte in een procedure aanspraak wenst te maken op de contractuele boete (volgend uit de algemene huurvoorwaarden), dient deze rekening te houden dat deze boete kan worden afgewezen of gematigd. Verstandig is in ieder geval om bij het instellen van de vordering reeds te anticiperen op voornoemde uitspraken door zelf reeds bij de vordering een overweging te geven over redelijkheid van de hoogte van de boete en deze zo nodig reeds naar reële maatstaven te matigen. Verder zou subsidiair ter zake de hoogte van de boete gerefereerd kunnen worden aan het oordeel van de Kantonrechter, zodat in ieder geval de boete niet volledig afgewezen hoeft te worden.
Dag Floris,
Mijn verhuurder (woonruimte) heeft al 20 jaar geen onderhoud gepleegd. Kan ik nu op grond van het huurrecht een schadevergoeding eisen en zo ja in welke orde van grootte? Ik denk aan derving woongenot.
GR F.Wassenburg
Geachte heer Wassenburg,
In principe dient het gehuurde de huurder het genot te verschaffen dat hij/zij mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Indien dit niet het geval is, kan er sprake zijn van een gebrek en is verhuurder gehouden deze gebreken te herstellen. Tevens kan een verhuurder aansprakelijk gesteld worden voor de door het gebrek veroorzaakte schade. Het is echter meestal moeilijk te bepalen in welke mate het woongenot is gederfd. Om uw vraag goed te kunnen beantwoorden dien ik eerst uw huurcontract te bestuderen en meer inzicht te krijgen in het achterstallige onderhoud en eventuele gebreken aan uw woning. Voor een inhoudelijk advies kunt u contact met mij opnemen of kunt u via mijn secretariaat een afspraak maken.
Met vriendelijke groet,
F.P.G.F. de Moel
Geachte heer de Moel,
Begrijp ik uit de laatste alinea van dit artikel dat de verhuurder bij het opleggen van zijn boete aan de huurder die dus zelf al moet matigen? En zo ja, stelt u huurovereenkomsten op waarin haalbare (bij voorkeur zo hoog mogelijke) boetes in opgenomen zijn om problemen voor de rechter te voorkomen?
Karl
Beste Karl,
Voor de beste huurcontracten kunt u bij ons terecht.
U kunt vrijblijvend contact opnemen.
MvG, Floris