Op 22 oktober 2008 heeft de rechtbank Rotterdam een interessant vonnis gewezen inzake de informatieplicht van de verkoper en onderzoeksplicht van de koper bij de aan- / verkoop van een woning.
In onderhavige zaak heeft een koper van een woning zijn verkoper en diens makelaar op grond van dwaling, wanprestatie en/of onrechtmatige daad op basis van non-conformiteit aansprakelijk gesteld wegens het niet mededelen van aanwezigheid van asbest in het dakbeschot van de woning. Dit terwijl in de verkoopbrochure wel een melding is gemaakt van aanwezigheid van asbest in de woning, zij het in het algemeen.
In feite gaat het in deze zaak om de vraag of de verkoper en zijn makelaar de op hem rustende mededelingsplicht hebben geschonden door de koper voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet te informeren dat zich in het dakbeschot van de woning asbesthoudend materiaal bevond. Koper heeft derhalve verkoper en zijn makelaar aangesproken op grond van (A) dwaling, (B) wanprestatie en (C) onrechtmatige daad.
Feit van algemene bekendheid
In het vonnis stelt de rechtbank dat het een feit van algemene bekendheid is dat gezien de gevaren voor de gezondheid van asbest, kopers huiverig staan tegenover aanwezigheid van asbest in een woning. Daarnaast is het een feit van algemene bekendheid dat het verwijderen van asbest middels bijzondere maatregelen dient te gebeuren en aldus hoge kosten met zich meebrengt. Volgens de rechter is dan ook aannemelijk dat als de koper op de hoogte was gesteld van het aanwezige asbest in het dakbeschot in de woning, hij de woning niet zou hebben gekocht, dan wel andere voorwaarden zou hebben gesteld aan de koop. Voorts is het volgens de rechtbank duidelijk dat de verkoper op de hoogte was van het feit dat er in het dakbeschot asbesthoudende materialen verwerkt zijn.
Niet in geschil tussen partijen is dat de makelaar de koper schriftelijk heeft geïnformeerd over het feit dat er asbest in de woning verwerkt is. Verkoper heeft hiermee in principe voldaan aan zijn mededelingsplicht, waarbij de koper echter ter discussie stelt dat de omvang en de inhoud van de door de verkoper verstrekte informatie onvoldoende is geweest.
Nu partijen van mening verschillen over het feit of de verkoper de koper voldoende heeft geïnformeerd over de asbesthoudende materialen in de woning en de koper verkoper aansprakelijk stelt op grond van dwaling, wanprestatie en/of onrechtmatige daad (wie stelt dient te bewijzen) is de koper door de rechtbank in de gelegenheid gesteld de door hem gestelde feiten en omstandigheden te bewijzen. Daaruit heeft de rechtbank afgeleid dat de koper ten tijde van de bezichtiging van de woning aan de makelaar niet heeft doorgevraagd waar precies in de woning zich asbesthoudende materialen bevinden. Daarmee heeft hij volgens de rechtbank niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht.
In onderhavig geval heeft de koper namelijk zelf ook een plicht om de verstrekte informatie kritisch te bekijken, inhoudende het nader vragen stellen over de aanwezigheid van de gemelde asbest. Wanneer de koper immers niets vraagt over de door de verkoper gemelde aanwezigheid van asbest in de woning, kan de verkoper ook niet weten dat deze informatie voor de koper relevant is. De rechtbank is dan ook van mening dat in de gegeven omstandigheden de verkoper niet gehouden is om spontaan verdere mededelingen te doen over de reeds gemelde aanwezigheid van asbest in de woning.
Conclusie
Voor kopers is en blijft het belangrijk om bij aankoop van onroerende zaken zich volledig te laten informeren over de fysieke eigenschappen van een onroerende zaak en zonodig daarover nadere vragen te stellen. In sommige gevallen kan de onderzoeksplicht zover gaan dat van een koper verwacht wordt dat hij een bouwkundig onderzoek laat uitvoeren, vooral bij oudere onroerende zaken waarbij gebreken verwacht kunnen worden. De koper mag overigens wel uitgaan van de juistheid van de door de verkoper gedane mededelingen. Laat een koper na om vragen te stellen of een onderzoek in te stellen, dan kan een feitenrechter dat in het nadeel uitleggen van de koper.
In onderhavige procedure betekende dit dat de koper had kunnen verwachten dat er asbest in het dakbeschot verwerkt is. Immers de verkoper heeft melding gemaakt van de aanwezigheid van asbest in de woning, wat bij de koper onmiddellijk vragen had moeten opleveren. Aldus kan de koper verkoper niet verantwoordelijk stellen voor de aanwezigheid van asbest in het dakbeschot.
De volledige uitspraak kunt u nalezen door hier te klikken.
Geef een reactie