Door het Gerechtshof Amsterdam zijn op 14 september 2010 en 21 december 2010 een tweetal uitspraken gedaan betreffende huurprijswijziging bedrijfsruimte. In dit artikel worden beide arresten besproken. Het geeft u meer inzicht in de betreffende materie.
Arrest Gerechtshof Amsterdam, de dato 14 september 2010
In deze zaak huurt de besloten vennootschap Stern Auto B.V. (hierna te noemen: “Stern”) van de besloten vennootschap Caransa B.V. (hierna te noemen: “Caransa”) een garagecomplex in Amsterdam Zuid-Oost. Per december 2004 bedroeg de huurprijs (afgerond) € 400.000,00 (exclusief BTW) per jaar.
Wegens een geschil over deze huurprijs zijn partijen eind 2004 overeengekomen dat de bedrijfshuuradviescommissie te Amsterdam (hierna te noemen: “de BHAC”) als deskundige zou worden benoemd ter opstelling van een advies omtrent een nader vast te stellen huurprijs, een en ander als bedoeld in artikel 7:304 lid 1 en 2 Burgerlijk Wetboek.
Partijen zijn hierbij tevens overeengekomen dat de nieuwe huurprijs zal ingaan op 28 december 2004, zijnde de datum waarop partijen schriftelijk de BHAC om advies hebben gevraagd. Op verzoek van de BHAC hebben beide partijen vergelijkingspanden aangedragen waarop de BHAC haar advies kan baseren en de BHAC heeft bij rapport van 26 april 2006 een huurprijs geadviseerd (per 28 december 2004) van € 355.396,46 per jaar (exclusief BTW).
Ondanks het advies van de BHAC raken partijen alsnog in conflict, aangezien Caransa zich bij dit advies niet wenst neer te leggen.
Stern (de huurder) wendt zich uiteindelijk tot de kantonrechter om duidelijkheid over de huurprijs te krijgen en vordert voor recht te verklaren dat partijen per 28 december 2004 een huurprijs van € 355.396,46 per jaar zijn overeengekomen en dat de huurprijs van het gehuurde vanaf deze datum nader wordt vastgesteld op dit bedrag. Stern vordert verder dat Caransa wordt veroordeeld tot het terugbetalen van de teveel betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke huurtermijn en vordert dat voor recht wordt verklaard dat zij gerechtigd is het teveel betaalde te verrekenen met de nog te betalen huurtermijnen.
Caransa heeft in deze bodemprocedure de vorderingen van Stern betwist en in reconventie voorwaardelijk (voor het geval de vorderingen van Stern zouden worden afgewezen) gevorderd dat voor recht dient te worden verklaard dat zij niet is gebonden aan het rapport van de BHAC en dat er een nieuwe deskundige zou moeten worden benoemd om over de huurprijs te adviseren.
De kantonrechter heeft bij vonnis in de bodemprocedure geoordeeld dat partijen niet zijn overeengekomen dat het advies van de BHAC voor hen bindend zou zijn. Voorts heeft de kantonrechter bepaald dat de door Caransa aangevoerde bezwaren tegen het rapport van de BHAC verworpen dienen te worden en dat de huurprijs overeenkomstig het advies van de BHAC per 28 december 2004 vastgesteld dient te worden.
Omdat de overige vorderingen van Stern niet voldoende waren bepaald en/of Stern daarbij onvoldoende belang heeft gehad, worden deze vorderingen door de kantonrechter afgewezen. Aan de vordering in reconventie is de kantonrechter niet toegekomen.
Caransa heeft in eerste aanleg tegen het rapport van de BHAC het bezwaar aangevoerd dat twee van de door de BHAC gebruikte vergelijkingspanden tijdelijk in gebruik zijn als Peugeot Garage en van beide panden de verhuurder en huurder gelijk zijn. De verhuurder en huurder staan daarbij in een concernrelatie, de verhuurder is Nefkens Vastgoed B.V. en de huurder is Nefkens Amsterdam B.V. Volgens Caransa zou deze situatie de vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau bij de vergelijkingspanden negatief beïnvloed hebben, waardoor deze niet geschikt zijn om als vergelijkingspanden te dienen.
In hoger beroep wordt dit bezwaar van Caransa nogmaals behandeld. Het Hof bekrachtigt echter het oordeel van de kantonrechter dat het enkele feit dat een pand binnen een vennootschapsrelatie is verhuurd onvoldoende grond geeft om aan te nemen dat de huurprijs van dat pand hierdoor aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken is geweest. Volgens het Hof moet ervan uit worden gegaan dat in beginsel ook de huurprijs binnen een concernrelatie op zakelijke gronden tot stand komt en dat daarbij ook de marktwaarde in aanmerking wordt genomen. Voor een ondernemer kan het immers consequenties op bedrijfseconomisch en fiscaal gebied hebben wanneer de huurprijs op een niet marktconforme wijze wordt bepaald. In onderhavige zaak zijn er ook geen bijzondere omstandigheden aangevoerd waaruit zou blijken dat de twee vergelijkingspanden aan een vrije marktconforme huurprijsontwikkeling onttrokken zijn geweest en derhalve ongeschikt zouden zijn geweest voor een vergelijking.
Caransa heeft voorts kennelijk een grief ingesteld tegen de rechtmatigheid van het adviesrapport van de BHAC, doordat niet de deskundige die het onderzoek heeft uitgevoerd, maar de secretaris van de BHAC het rapport heeft ondertekend. Het Hof bevestigt dat de aan het rapport te stellen minimum eisen verlangt dat deze op basis van een door deskundige onpartijdige naar beste weten uitgevoerd rapport tot stand komt. De bevestiging hiertoe blijkt uit de ondertekening van het rapport door de betrokken deskundigen. Volgens het Hof kan onder omstandigheden deze persoonlijke ondertekening echter achterwege blijven, zoals dit ook geregeld is in artikel 198 lid 4 rechtsvordering. Dat de secretaris van de BHAC het rapport heeft ondertekend, doet derhalve niets af aan de rechtmatigheid van dit rapport.
Het Hof bekrachtigt het besluit van de kantonrechter in eerste aanleg.
Arrest Gerechtshof Amsterdam, de dato 21 december 2010
De casus in dit arrest ziet op de vraag of het onderzoeksverzoek aan de kantonrechter van artikel 7:304 lid 2 Burgerlijk Wetboek uitgebreid kan worden naar één of meer andere data dan de indieningsdatum van het verzoekschrift tot benoeming van de deskundige.
In deze zaak verzoekt de verhuurder aan de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam bij verzoekschrift van 19 april 2010 om de BHAC te benoemen tot deskundige teneinde te rapporteren en te adviseren over de kale huurprijs van het gehuurde per 1 juli 2008, één en ander op de voet van het bepaalde in artikel 7:304 Burgerlijk Wetboek.
De kantonrechter heeft uiteindelijk het verzoek van de verhuurder toegewezen, doch heeft de kantonrechter daarbij de BHAC gevraagd onderzoek te doen en van advies te dienen over de huurprijs per 19 april 2010 (zijnde de indieningsdatum van het verzoekschrift). Aangezien de verhuurder dit niet heeft verzocht aan de kantonrechter, is zij tegen dit besluit in beroep gegaan.
Hetgeen in artikel 7:304 lid 2 Burgerlijk Wetboek is bepaald, biedt volgens het Hof geen houvast voor de veronderstelling dat de wetgever de kantonrechter binnen het verband van deze bepaling de vrijheid heeft willen geven om voor een andere datum te kiezen dan de indieningsdatum van het verzoekschrift om een advieshuurprijs te bepalen.
Ondanks dat het Hof niet kan uitsluiten dat er onder bijzondere omstandigheden gronden bestaan om een onderzoeksopdracht aan de deskundige uit te breiden naar één of andere data dan de indieningsdata van het verzoekschrift, betekent niet dat afgeweken kan worden van het bepaalde in artikel 7:304 Burgerlijk Wetboek. Vermeden moet namelijk worden dat dit artikel voor andere doeleinden wordt gebruikt dan waarvoor zij bedoeld is. Het debat over wanneer de aangepaste huurprijs in moet gaan wordt hiermee niet vastgelegd op 19 april 2010. Dit debat kan nog gevoerd worden binnen het bestek van de in artikel 7:302 Burgerlijk Wetboek nog te voeren procedure.
Conclusie
Wanneer een verhuurder en een huurder een geschil hebben over de hoogte van de huurprijs van bedrijfsruimte en derhalve een vordering tot nadere huurprijsstelling wensen in te stellen, dient men er bewust van te zijn dat een dergelijk traject een lange tijd in beslag zal nemen en dat dit traject vele juridische hobbels kan hebben. Wil men een dergelijk traject ingaan dient men goed voorbereid en goed geadviseerd te zijn.
In de meeste gevallen wordt in een procedure tot nadere huurprijsvaststelling de BHAC als deskundige benoemd om een advies over de huurprijs van het betreffende bedrijfspand vast te stellen. Partijen moeten niet vreemd staan te kijken wanneer het opstellen van een dergelijk advies al snel twee jaren in beslag neemt. Een belangrijke oorzaak waardoor het onderzoek van de BHAC zoveel tijd in beslag neemt, is het vinden van juiste vergelijkingspanden. Niet alleen moeten gepaste vergelijkingspanden gevonden, maar ook moet uiteindelijk de medewerking van de pandeigenaren en huurders verkregen worden om aan de BHAC de huurprijsgegevens vrij te geven. Niet altijd zijn pandeigenaren en huurders hiertoe bereid.
Daarbij ontstaat er ook vaak nog discussie tussen partijen over de uiteindelijke uitkomst van het advies van de BHAC. Dit blijkt ook uit het eerste arrest in dit artikel.
Uit het tweede arrest in dit artikel blijkt dat de grenzen waarbinnen het onderzoek naar de nadere vaststelling van de huurprijs uitgevoerd dient te worden, niet door partijen mag worden opgerekt. Het onderzoek van de deskundigen ter zake een advies omtrent de nadere huurprijsvaststelling, dient zich te richten op de huurprijs van het gehuurde op het moment van het indienen van het verzoekschrift voor het benoemen van een deskundige. Als vanzelfsprekend kan deze pijldatum wel worden gebruikt om uiteindelijk de huurprijs vast te stellen op een eerder of latere datum.
Advies
Uit deze arresten blijkt dat een gewenste huurprijswijziging voor bedrijfsruimte een complex traject is. Mocht u hierover vragen hebben, dan kunt u voor advies contact opnemen met mr. Floris de Moel. Hij is gespecialiseerd in huurrecht en vastgoed.
Geef een antwoord