Huurprijswijziging bedrijfsruimte

In dit artikel wordt een uitspraak van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, de dato 5 september 2008 behandeld.

In deze uitspraak wordt een verzoek tot benoeming van een deskundige ontvankelijk  verklaard, op grond van het feit dat niet voldoende duidelijk is gebleken dat er overeenstemming zou zijn geweest over de te benoemen deskundige tussen partijen en deze onduidelijkheid door de opstelling van de huurster voor haar rekening en risico dient te komen. Bijzonder aan deze uitspraak is dat de kantonrechter hierin zijn bevoegdheid overschrijdt door nadere opdrachten en beslissingen te geven, terwijl de benoeming van een deskundige in een dergelijke verzoekschriftprocedure een eindbeschikking is.

Het verzoek en het verweer

Verhuurder verzoekt de kantonrechter over te gaan tot benoeming van een deskundige ex artikel 7:304 Burgerlijk Wetboek, ter advisering over de nadere huurprijs van het gehuurde, zijnde een bedrijfspand te Arnhem. Wat betreft de verhuurder zou als deskundige de Bedrijfshuuradviescommissie dan wel een NVM-makelaar/BOG-lid, aangewezen kunnen worden.

Verhuurder onderbouwt haar verzoek als volgt. Verhuurder verhuurt aan huurder een winkelruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek en beoogt een herziening van de huurprijs op grond van artikel 7:303 Burgerlijk Wetboek. Volgens de verhuurder zijn partijen het niet eens geworden over de persoon van de te benoemen deskundige. Om uiteindelijk een vordering in te kunnen stellen tot een hernieuwde huurprijsvaststelling verzoekt de verhuurder de kantonrechter een deskundige voor partijen te benoemen.

Huurder stelt dat verhuurder niet ontvankelijk zou moeten worden gesteld in haar verzoek. Dit omdat volgens haar het minnelijk traject, om tot een gezamenlijke benoeming van een deskundige te komen, niet van de grond is gekomen. Volgens huurder zou het verzoekschrift louter zijn ingediend om de ingangsdatum van de door verhuurder gewenste huurverhoging vast te leggen. Hiermee zou sprake zijn van een oneigenlijk gebruik van artikel 7:304 van het Burgerlijk Wetboek. Voor zover er al een deskundige zou moeten worden aangewezen, verzoekt huurder de Bedrijfshuuradviescommissie te benoemen.

De beoordeling

In deze procedure blijkt uit de overgelegde correspondentie dat er wel degelijk overleg is geweest tussen partijen over de benoeming van een deskundige. Dit overleg zou echter niet tot overeenstemming hebben geleid. Wat mede veroorzaakt zou zijn door de opstelling van de gemachtigde van de huurder.

Conclusie van de kantonrechter is dan ook dat in het vooroverleg tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de te benoemen deskundige,  althans dat daarover onvoldoende duidelijkheid is ontstaan door huurder en dat dit derhalve voor haar rekening en risico komt.
 
Het beroep op niet-ontvankelijkheid van de verhuurder in haar verzoek aan de rechtbank om een deskundige aan te wijzen, wordt verworpen, tevens stelt de rechtbank dat niet is gebleken dat verhuurder misbruik van haar in artikel 7:304 Burgerlijk  Wetboek gegeven recht maakt.

De beslissing

De kantonrechter,
 
A) benoemt tot deskundige de Bedrijfshuuradviescommissie;
B) bepaalt dat de deskundige advies zal uitbrengen overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:303 lid 2 Burgerlijk Wetboek omtrent de nadere huurprijs per datum indiening verzoekschrift;
C) bepaalt het verschot op de kosten van de deskundige op € 3.500,00;
D) bepaalt dat verhuurder het voorschotbedrag binnen 2 weken na heden moet betalen op de bankrekening van de rechtbank;
E) bepaalt dat de griffier dient te controleren of het voorschot is ontvangen;
F) bepaalt dat de deskundige pas moet beginnen met het onderzoek nadat de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald;
G) verzoekt de deskundige daarna zo spoedig mogelijk het onderzoek te verrichten en om uiterlijk drie maanden later een gemotiveerd en ondertekend schriftelijk rapport in te dienen bij de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, met daarbij een gespecificeerde rekening;
H) wijst de deskundige erop dat beide partijen bij het onderzoek in de gelegenheid moeten worden gesteld om opmerkingen te maken en verzoeken te doen en dat uit het rapport, waarin de inhoud van die opmerkingen en verzoeken moeten worden gemeld, moet blijken dat en hoe dat is gebeurd;
I) bepaalt dat de griffier een afschrift van het verzoekschrift en verweerschrift alsmede van deze beschikking aan deze deskundige zal doen toekomen;
J) compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

Conclusie

Uit onderhavige uitspraak mag geconcludeerd worden dat van een partij in een huurgeschil betreffende de huurprijsaanpassing verwacht mag worden duidelijk te zijn in zijn/haar standpunt ten aanzien van de te benoemen deskundige. Is dit standpunt na een verzoek van de wederpartij om een deskundige aan te wijzen onvoldoende duidelijk, dan staat hiermee in principe niet vast dat tussen partijen overeenstemming bestaat over de te benoemen deskundige en is een verzoek van die wederpartij als bedoeld in artikel 7:304 Burgerlijk Wetboek ontvankelijk.

Voorts valt in onderhavige uitspraak op dat de kantonrechter niet alleen een deskundige benoemt, maar tevens andere beslissingen neemt. Zo wordt, anders dan gebruikelijk, de aangewezen deskundige een opdracht gegeven tot het verrichten van een onderzoek en dient daarvan rechtstreeks te rapporteren aan de rechtbank. Daarnaast wordt bepaald dat de verzoeker het voorschot op de kosten dient te storten op de bankrekening van het Ministerie van Justitie in het arrondissement Arnhem en dat de deskundige de rekening moet indienen bij de rechtbank.
 
Hiermee lijkt de kantonrechter de onderhavige beschikking te beschouwen als een tussenbeschikking, aangezien als gevolg van de aanvullende bepaling van de kantonrechter in dezelfde procedure nog moet worden geoordeeld omtrent de inhoud van het deskundigenrapport alsook omtrent de definitieve kosten en wie deze kosten uiteindelijk zou moeten dragen.

De benadering van de kantonrechter verdraagt zich in ieder geval niet met het feit dat benoeming van een deskundige een eindbeschikking zou moeten zijn, waarmee een einde dient te komen aan de in artikel 7:304 Burgerlijk Wetboek geregelde verzoekschriftprocedure. Normaliter zou de beschikking van de kantonrechter hebben moeten volstaan met het enkel benoemen van een deskundige.

Wellicht biedt deze bijzondere uitspraak van de kantonrechter te Arnhem dan toch eindelijk de mogelijkheid om  een meer spoedige handelwijze te vorderen van de partijen en de deskundige (in overwegende gevallen de Bedrijfshuuradviescommissie), daar de rapportage van deze deskundige meestal veel te lang op zich laat wachten.