Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak, zijnde “het dienende erf”, ten behoeve van een andere onroerende zaak, zijnde “het heersende erf”, is bezwaard. Het is een afhankelijk recht dat overgaat met de eigendom van de onroerende zaak en waarover niet los van de onroerende zaak kan worden beschikt. De erfdienstbaarheid is geregeld in artikel 5:70 en verder Burgerlijk Wetboek.
Erfdienstbaarheden kunnen volgens het huidige Burgerlijk Wetboek op 2 manieren ontstaan, te weten door vestiging en door verjaring. Naar het oude recht, voor 1 januari 1992, kan een erfdienstbaarheid ook ontstaan door bestemming.
Erfdienstbaarheid door bestemming
Een erfdienstbaarheid door bestemming (naar oud recht) kan alleen ontstaan in de situatie dat 2 percelen voorheen 1 perceel zijn geweest en in eigendom toebehoorde aan dezelfde eigenaar. Als gevolg van de nieuwe gesplitste situatie ontstaat dan een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid.
Ondanks dat een erfdienstbaarheid door bestemming alleen op basis van het oud recht kan ontstaan, dient men ook onder het huidige recht alert te blijven op mogelijke erfdienstbaarheden die onder oud recht zijn ontstaan door bestemming of herleving, aangezien dergelijke erfdienstbaarheden ook onder het huidige recht voortbestaan.
Erfdienstbaarheid door vestiging
De vestiging van een erfdienstbaarheid geschiedt uitsluitend door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde Openbare Registers van het Kadaster.
Erfdienstbaarheid door verjaring
Het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring, kan opgedeeld worden in 2 manieren, zijnde (a) door verkrijgende verjaring of (b) door bevrijdende verjaring.
a) Erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring
Voor een succesvol beroep op verkrijgende verjaring is het “te goeder trouw” zijn vereist van een rechthebbende op de erfdienstbaarheid. Het te goeder trouw zijn van een rechthebbende op een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring wordt in principe alleen aangenomen indien deze ervan uit ging (en ervan uit mocht gaan) dat er een erfdienstbaarheid zou zijn gevestigd volgens de wettelijke regels en dat door een achteraf gebleken onbekend gebrek deze vestiging van de erfdienstbaarheid ongeldig blijkt te zijn. Bijvoorbeeld door een vormfout in een koopovereenkomst.
b) Erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring
Op grond van het nieuw Burgerlijk Wetboek kan een erfdienstbaarheid ook door bevrijdende verjaring worden verkregen.
Op grond van artikel 3:306 Burgerlijk Wetboek gaat de rechtsvordering van het dienende perceel tot beëindiging van het bezit van de erfdienstbaarheid door het heersende perceel teniet door verloop van 20 jaren. Is er na voltooiing van de verjaringstermijn nog steeds bezit van de erfdienstbaarheid, dan verkrijgt de bezitter van het heersende perceel op grond van artikel 3:305 Burgerlijk Wetboek recht van erfdienstbaarheid.
Aangezien het nieuw Burgerlijk Wetboek is ingegaan op 1 januari 1992, en op grond van voornoemd artikel pas na 20 jaar na inwerkingtreding van deze wet sprake is van bevrijdende verjaring van een erfdienstbaarheid. Per 1 januari 2012 kan derhalve pas voor de eerste maal een erfdienstbaarheid ontstaan door verkrijgende verjaring.
Belangrijk daarbij is dat volgens het nieuw Burgerlijk Wetboek ook erfdienstbaarheden kunnen ontstaan die niet voortdurend en niet zichtbaar zijn.
Volgens het oude Burgerlijk Wetboek kan namelijk geen erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan voor een recht van overpad of het dulden van het gebruik maken van parkeerplaatsen. Deze rechten zijn immers niet voortdurend en ook niet zichtbaar.
Verjaring per 1 januari 2012
Om te voorkomen dat een verkrijgende verjaring ontstaat, dient men de verjaring te stuiten middels een brief waarin ondubbelzinnig de eventueel gepretendeerde zakelijke gebruiksrechten worden betwist. Een dergelijke stuiting dient in ieder geval aangetekend te geschieden.
Hierna dient binnen 6 maanden middels een dagvaardingsprocedure de betwisting van de zakelijke rechten voorgelegd te worden aan de bevoegde rechter. Om de eerste mogelijke verjaringen van erfdienstbaarheden te voorkomen, dienen deze uiterlijk 31 december 2011 gestuit te worden.
Mocht u hieromtrent vragen hebben, kunt u contact met ons kantoor opnemen.
Geef een reactie