Op 10 augustus 2012 heeft de Hoge Raad beslist dat betaling van de huurprijs verschuldigd is vanaf het moment dat het gehuurde door de verhuurder aan de huurder in gebruik is verstrekt. Alvorens in te gaan op de conclusie van de uitspraak, volgt aanvankelijk een korte toelichting op de casus.
Casus
In casu verhuurde eigenaresse de eerste tot en met de vierde etage en de zolderruimte van een pand aan huurders. Partijen waren hiertoe een huurprijs overeengekomen van € 3.000,00 per maand. Daar het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet direct bewoonbaar was, hebben partijen met elkaar afgesproken dat verhuurster eerst de buitengevel en de fundering van het pand zou renoveren, waarna de huurders vervolgens de binnenkant van het gehuurde zouden herstellen.
Nadat verhuurster de renovatie van de buitengevel en de fundering gereed had, heeft zij het pand in gebruik gegeven aan de huurders, opdat gestart kon worden met de renovatie van de binnenzijde van het gehuurde. Huurders weigerden vervolgens tot betaling van de huur over te gaan. De huurders stelden dat de betalingsverplichtingen pas zouden aanvangen vanaf het moment dat het pand bewoonbaar werd geacht en daar is volgens hen nimmer sprake van geweest.
Verhuurster is – na een periode van ongeveer twee jaren – een gerechtelijke procedure gestart ter nakoming van de verschuldigde huurachterstand en tevens ontbinding en ontruiming uit het gehuurde.
Procedure in eerste en tweede aanleg
De kantonrechter stelde de verhuurster in haar gelijk. De huurders werden dan ook veroordeeld tot betaling van de verschuldigde huurachterstand. Daarnaast was de kantonrechter van oordeel dat, door de reeds opgelopen huurachterstand, de gevorderde ontbinding gerechtvaardigd was.
De huurders namen geen genoegen met de uitspraak van de kantonrechter en besloten de uitspraak voor te leggen aan het Gerechtshof. Het Gerechtshof bekrachtigde echter het vonnis van de Rechtbank. Reden voor de huurders om een cassatieprocedure op te starten.
Cassatieprocedure
Ook de Hoge Raad bevestigt nu de eerdere uitspraken in onderliggende kwestie. Zij neemt het oordeel van het Gerechtshof over, deze luidt, kort samengevat, als volgt:
“De aard van een huurovereenkomst brengt, mede gelet op het bepaalde in artikel 7:201 Burgerlijk Wetboek, mee dat de in de huurovereenkomst bepaalde tegenprestatie van de huurder (…) is verschuldigd vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft verstrekt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen of uit de overeenkomst van partijen anders voortvloeit.”
In onderliggende casus zijn het Gerechtshof en de Hoge Raad van oordeel dat de toegang tot het gehuurde aan de huurders is verstrekt, vanaf het moment dat verhuurster de werkzaamheden aan de buitengevel van het pand gereed had. Vanaf dat moment kregen huurders immers de beschikking over het gehuurde en kon gestart worden met de werkzaamheden aan de binnenzijde van het pand. Dit heeft tot gevolg dat huurders vanaf toen de overeengekomen huur verschuldigd zijn en dat op huurders de bewijslast rust om de afspraak met verhuurster, inzake de ingangstermijn van de huurprijs, aan te tonen.
Daar huurders de door hen geldende afspraak met verhuurder niet voldoende konden bewijzen met de aangevoerde feiten en omstandigheden, is verhuurster door de Hoge Raad tevens in haar gelijk gesteld.
Conclusie
Zowel het Gerechtshof als de Hoge Raad verwijzen in hun uitspraak naar artikel 7:201, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel luidt als volgt:
“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”
Met het oog op bovenstaand artikel en de uitspraak van de Hoge Raad is de tegenprestatie (in dit geval de huurprijs) opeisbaar vanaf het moment dat de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft verstrekt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen of uit de overeenkomst van partijen anders voortvloeit. Dat een pand op het moment van de in gebruik verstrekking nog niet bewoonbaar wordt geacht, maakt derhalve geen onderscheid.
Advies
Mocht u vragen hebben over deze materie, dan kunt u [intlink id=”2″ type=”page”]contact [/intlink]opnemen met ons kantoor. Mr. Floris de Moel is gespecialiseerd in het huurrecht en kan u voorzien van juridisch advies.
Geef een reactie