Het is niet mogelijk een huurovereenkomst betreffende woonruimte voor bepaalde tijd stilzwijgend te verlengen, voor bijvoorbeeld tweemaal een periode van één jaar. De wet staat een dergelijke contractuele verlenging voor bepaalde duur niet toe.
Artikel 7:230 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.
Ook voor huurovereenkomsten waarin een diplomatenclausule, op grond van artikel 7:274 lid 2 BW is opgenomen, geldt het bepaalde in artikel 7:230 BW.
De voorzieningenrechter van de Rechtbank Breda, sector Kanton, locatie Breda overweegt in zijn uitspraak van 19 maart 2010 (LJN BL8552) dat de wetgever hiermee bewust heeft afgeweken van de uitspraak van de Hoge Raad van 2 december 1995 (NJ 1995, 401), door vast te leggen dat een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd niet stilzwijgend voor (wederom) een bepaalde tijd kan worden verlengd. De wetgever zou hiermee beoogd hebben te voorkomen dat de huurder in de nadelige positie komt dat hij na herhaalde verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geen gebruik kan maken van de in artikel 7:271 lid 5 onder a BW neergelegde bevoegdheid om een huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.
Dat de wetgever toch ook de huurder wil beschermen in het geval “dat partijen een andere bedoeling blijken te hebben”, door bijvoorbeeld uitdrukkelijk een diplomatenclausule op te nemen waarin de huurovereenkomst tweemaal een periode van een jaar wordt verlengd, blijkt uit artikel 7:242 lid 2 BW. In dit artikel staat namelijk opgenomen dat van artikel 7:230 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.
De voorzieningenrechter oordeelt dan ook in voornoemde uitspraak dat de uitwerking van artikel 7:230 BW niet geldt ten aanzien van huurovereenkomsten waarin een diplomatenclausule in de zin van artikel 7:274 lid 2 is opgenomen, aangezien dit niet volgt uit de wet en hiervoor ook geen aanknopingspunten te vinden zijn in de parlementaire geschiedenis of de jurisprudentie.
Ondanks dat partijen in voornoemde procedure zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst telkens voor bepaalde tijd wordt aangegaan om een eenvoudige terugkeer van de verhuurder in de woning na het beëindigen van het verblijf in het buitenland te bewerkstelligen, laat onverlet dat de wet een dergelijke contractuele verlenging niet toestaat. Hierdoor oordeelt de kantonrechter dat de huurovereenkomst voortgezet geacht moet zijn voor bepaalde tijd, waardoor de huurder de huurovereenkomsten kan opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden.
Conclusie
Ondanks dat duidelijk de mogelijkheid tot het verlengen van een huurovereenkomst voor bepaalde duur betreffende de woning voor nogmaals een vaste periode is uitgesloten, blijken deze constructies in de praktijk nog vaak voor te komen. Voor zowel verhuurders als huurders is het zaak om bij het aangaan van een huurovereenkomst in ieder geval rekening te houden met artikel 7:230 BW. Vooral verhuurders die tijdelijk hun woning verhuren wegens hun verblijf in het buitenland op basis van de zogenaamde diplomatenclausule, is het zaak om het aangaan van een huurovereenkomst in te schatten hoelang een verblijf in het buitenland zou kunnen duren. Mogelijk kan in de huurovereenkomst een variabele bepaalde duur van de huurovereenkomst opgenomen worden op basis van het verblijf in het buitenland. Dit wel met een tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder.
Mocht u vragen hebben over (het opstellen van) een diplomatenclausule, dan kunt u contact met ons kantoor opnemen. Ook kunt u gebruikmaken van een door ons opgestelde voorbeeld overeenkomst. Een model huurovereenkomst met diplomatenclausule is verkrijgbaar in onze Webshop.
Ik heb mijn woning verhuurd met tussenhuur contract met diplomaten clausule. Deze is met wederzijdse instemming beeindigid en omgezet is een hospita contract aangezien ik terugkeerde in mijn woning en de huurders toch nog wilde doorhuren. Is het zo dat ik nu onbepaalde tijd vastzit aan mijn huurders of is de omzetting naar hospita een ander contract en dus met hospita opzeggings gronden binnen 9 mnd?
De huurbescherming is enigszins beperkt in geval van een daadwerkelijke hospita-situatie. De verhuurder heeft in deze situatie een aanzienlijke verruimde mogelijkheid om de huurovereenkomst te doen laten beëindigen. Indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uit maakt van de woning waarin u als verhuurder zelf uw hoofdverblijf heeft, kan de huurovereenkomst door u als verhuurder opgezegd worden. De rechter kan de vordering dan toewijzen als u aannemelijk kan maken dat uw belangen zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst. Ik adviseer u wel om de huuropzeggingsbrief goed te formuleren. U kan voor advies hieromtrent contact opnemen met mijn kantoor.
mr. Floris de Moel
Geachte heer De Moel,
Ook mijn situatie komt overeen. Ik heb een tijdelijk huurcontract met diplomaten clausule voor 1 jaar. (2003-2004). Na beeindiging wilde de verhuurder (woonachtig in China) graag dat ik zijn huis wilde blijven huren. Een nieuw contract is nooit opgemaakt. Nu na 8 jaar wil hij een 40% huurverhoging (geen gelibariseerde woning en volgens het oude contract is geen huurverhoging mogelijk) of meteen gebruik maken van de diplomaten clausule.
Kunnen we hier nu spreken over een contract voor onbepaalde tijd waarbij de diplomaten clausule niet meer geldig is? En sta ik dan in mijn recht om niet accoord te gaan met de huuropzegging (die overigens per mail en niet aangetekend per brief is verstuurd) en de woning te blijven bewonen?
M vr gr. R. van der Weijden
Geachte heer/mevrouw Van der Weijden,
Zoals u uw situatie schetst, is er inmiddels sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur en geniet u huurbescherming. Uw verhuurder kan derhalve niet zonder meer de huurovereenkomst opzeggen. De diplomatenclausule is uitsluitend van toepassing op huurovereenkomsten die naar aard van korte duur zijn. Nu de huurovereenkomst voor bepaalde duur van 1 jaar, inmiddels tot acht jaren is verlengd, kan de verhuurder geen aanspraak meer maken op de diplomatenclausule.
Verder is een huurverhoging van 40% ineens niet reëel en juridisch onmogelijk.
Ik adviseer u aldus om geen van beide door de verhuurder gestelde opties te accepteren. Ik ben graag bereid u verder te adviseren in deze kwestie, zodat u op een gedegen en gefundeerde wijze verweer kunt voeren tegen de acties van uw verhuurder. U kunt hiervoor contact opnemen met mijn kantoor.
Met vriendelijke groet,
mr. Floris de Moel, Msc
Beste heer De Moel,
Ik heb een zelfde situatie. In het huurcontract staat dat na een tijdelijke huurtermijn van een jaar, het termijn stilzwijgend verlengd wordt met een jaar. Ik heb dus begrepen dat dit niet mogelijk is. Wij hebben echter wel een diplomatenclausule opgenomen in het contract en willen het huur contract opzeggen.
Huurder wil er echter niet uit en beroept zich op het feit dat wij inmiddels een contract voor onbepaalde tijd zijn aangegaan.
Wie heeft in deze situatie gelijk?
Ik kijk uit naar uw antwoord.
mvg,
Geachte heer Jesser,
Indien een huurovereenkomst naar aard van korte duur stilzwijgend door partijen wordt verlengd, ontstaat de mogelijkheid voor de huurders om aanspraak op huurbescherming te maken. Het is zaak dat u uw huurovereenkomst laat beoordelen en in overleg treedt met de huurders over de beëindiging van de huurovereenkomst. Ik kan u hieromtrent adviseren, u kunt hiervoor contact met mij opnemen via mijn secretariaat.
Met vriendelijke groet,
F.P.G.F. de Moel
Ook ik heb een contract voor bepaalde tijd (1 jaar), welke bij het uitblijven van een opzegging van beide kanten stilzwijgend is verlengd met nog 1 jaar. Nu wil ik – met nog zo’n 10 maanden te gaan in het 2e jaar – het contract opzeggen. Verhuurder weigert akkooord te gaan. Sta ik in mijn recht en kan ik de overeenkomst toch opzeggen als ik mij beroep op artikel 7:242 lid 2 BW?
Onderstaande staat in het contract:
“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar met de mogelijkheid van verlenging met 1 jaar
ingaande op 1 juni 2010 en lopende tot 1 juni 2011 en uiterlijk tot 1 juni 2012.
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beeindigen.”
Alvast bedankt!
Groeten,
Ron Lopetegui
Of u in uw recht staat, hangt af van meerdere factoren. Ik geef u in overweging om contact met mij op te nemen om de onderliggende feiten en omstandigheden met elkaar te bespreken. Alsdan kan ik u goed adviseren.