In dit artikel zal worden ingegaan op de beëindiging huurovereenkomst van 392- bedrijfsruimte (winkelruimte) op initiatief van de verhuurder.
Hoe kan een verhuurder een huurovereenkomst van een winkelruimte op zijn initiatief doen laten eindigen. Het Nederlands huurrecht voorziet hiervoor in een complexe regeling, welke regeling hieronder kort zal worden samengevat.
Om als verhuurder de huurovereenkomst te kunnen laten beëindigen dient allereerst de huurovereenkomst opgezegd te worden. Deze opzegging door de verhuurder beëindigd de huurovereenkomst echter nog niet!
Voor de gewenste beëindiging is namelijk nodig dat de kantonrechter hierover onherroepelijk een uitspraak doet. De verhuurder dient derhalve, voor zover de huurder niet instemt met de aangezegde opzegging van de huurovereenkomst, een beëindigingvordering aanhangig te maken bij de kantonrechter.
Opzegging van de huurovereenkomst
Voor de opzegging schrijft de wet een reeks formaliteiten voor in de artikelen 7:293 en 7:294 van het Burgerlijk Wetboek.
In de eerste plaats schrijft de wet een ruime opzeggingstermijn voor van tenminste één jaar. Daarnaast dient opzegging per deurwaardersexploot of aangetekende schrijven worden aangezegd aan de huurder. Verder dienen de gronden voor de opzegging in de opzegging vermeld te worden. Belangrijk is dat de gronden voor de opzegging volledig en zorgvuldig worden vermeld, dit aangezien een beëindigingvordering slechts gebaseerd kan worden op de in de opzegging vermelde gronden.
De opzegging door de verhuurder werkt dus slechts als een voorwaarde voor het kunnen instellen van een huurbeëindiging bij de kantonrechter.
Ter zake de opzegging van de huurovereenkomst van een 392- bedrijfsruimte (winkelruimte) dient de verhuurder ook rekening te houden met de duur van huurovereenkomst. De opzegging van de huurovereenkomst in de eerste 10 jaar van de huurovereenkomst is wezenlijk anders geregeld dan de huuropzegging na de eerste 10 jaar van de huurovereenkomst.
In de eerste 10 jaar is er sprake van een huurovereenkomst voor “bepaalde tijd” die tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn opgezegd dient te worden. Wanneer de huurovereenkomst meer dan 10 jaar voortduurt, is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (ex art. 7:300 lid 1 Burgerlijk Wetboek). Deze kan in beginsel te allen tijde worden opgezegd tegen een opzegtermijn van minimaal 12 maanden.
In de eerste periode van 10 jaar is opzegging daarentegen slechts in beginsel mogelijk tegen het einde van het 5e jaar, maar als er een langere aanvankelijke huurtermijn van 5 jaar is overeengekomen, tegen het einde daarvan.
De gevolgen van het incorrect opzeggen van een huurovereenkomst in de periode van de eerste 10 jaar zal altijd zwaarder wegen dan bij de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd na de eerste periode van 10 jaar. Partijen zijn dan immers voor de hele termijn van 10 jaar aan elkaar gebonden. De wet biedt weinig mogelijkheden voor herstel van een niet geslaagde opzegging in de periode van de eerste 10 jaar van de huurovereenkomst.
Voor een huurovereenkomst na de eerste 10 jaar is dit anders, nu een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eenvoudig opnieuw opgezegd kan worden zonder veel bezwaar en zonder ernstige vertraging van de zaak.
De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst
Wanneer de huurder niet reageert op de aangezegde opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, dan wel niet instemt met de aangezegde opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, kan de verhuurder de huurovereenkomst nog slechts doen laten eindigen door het instellen van een beëindigingsvordering bij de kantonrechter.
Op grond van artikel 7:295 lid 2 kan de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder ingesteld worden wanneer de huurder niet binnen 6 weken na de opzegging een schriftelijk akkoord tot beëindiging van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Vangt een verhuurder de huurbeëindigingprocedure eerder aan dan de 6 weken-termijn staat hierop geen sanctie maar zal de verhuurder mogelijk wel worden veroordeeld in de kosten van de procedure, indien de huurder alsnog instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.
Uit de wet volgt na de 6 weken-termijn geen termijn waarbinnen de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst dient te worden ingesteld. De huurbeëindigingsvordering zou derhalve ook heel lang na het doen van de opzegging kunnen worden ingesteld.
Toch wordt over het algemeen in de literatuur aangenomen dat een verhuurder niet onbeperkt kan wachten met het instellen van de beëindigingsvordering en dat dit toch minimaal dient te gebeuren binnen de opzegtermijn van 12 maanden. Een uitzondering op deze stelregel zou kunnen zijn dat als gevolg van tijdrovende onderhandelingen een langere termijn redelijk is.
De opzegging en huurbeëindiging van een 392- bedrijfsruimte (winkelruimte) is een complexe materie. Mocht u hierover als verhuurder vragen hebben, kunt u contact opnemen met ons kantoor en vragen naar mr. Floris de Moel. Hij is specialist op het gebied van huurrecht- en vastgoed gerelateerde zaken. Hij kan u van deskundig advies voorzien.
Geef een reactie