De Raad voor Onroerende Zaken heeft op 15 augustus 2008 een nieuw huurovereenkomstmodel vastgesteld voor winkelruimten en andere bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek.
In dit artikel zal ik kort de belangrijkste wijzigingen in het ROZ-model bespreken, waarbij wordt opgemerkt dat het ROZ-model is opgesteld vanuit het oogpunt en de belangen van de verhuurders.
Cascohuur
In tegenstelling tot eerdere modellen wordt in dit model voor artikel 7:290 bedrijfsruimten (voornamelijk winkelruimten) een cascohuur als uitgangspunt gekozen. Omvat het gehuurde meer dan het cascopand, dan zal dit meerdere in de huurovereenkomst en in de beschrijving van de staat van het gehuurde moeten worden opgenomen.
Volgens artikel 1 van de algemene bepalingen van het nieuwe ROZ-model voor winkelruimten, moet onder het casco van het gehuurde verstaan worden:
1. Fundering;
2. Constructieve bouwvloeren;
3. Kolommen;
4. Constructieve plafonds;
5. Buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, ramen en deuren;
6. Daken, goten en trappenhuizen;
7. Nutsvoorzieningen;
8. Basis sprinklernet;
9. Riolering en andere afvoerleidingen.
Oplevering en aanvaarding in een goed onderhouden staat
Anders dan de oude regeling (artikel 2 algemene bepalingen) wordt met betrekking tot de oplevering en aanvaarding van het gehuurde niet meer gesproken van “in de huidige staat”, maar van “oplevering en aanvaarding in een goede onderhouden staat”, tenzij anders overeengekomen.
Verantwoordelijkheid (overheids)voorschriften en vergunningen
Zowel huurder als verhuurder dient aldus de goede onderhouden staat vast te leggen in het proces-verbaal van oplevering. Volgens artikel 4.1 van de algemene bepalingen heeft de huurder een onderzoeksplicht om na te gaan of het gehuurde geschikt is, althans geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die de huurder daaraan moet geven. Hiermee wordt de verantwoordelijkheid van de geschiktheid van het gehuurde voor de overeengekomen bestemming volledig bij de huurder gelegd.
In het nieuwe ROZ-model voor winkelruimten wordt een duidelijke tweedeling gemaakt voor de verhuurder en de huurder, betreffende de verantwoordelijkheid voor (overheids)voorschriften en vergunningen.
Verhuurder is verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van vergunningen en ontheffingen die nodig zijn voor het in gebruik mogen nemen en het hebben van het gehuurde als bedrijfsruimte.
Huurder is verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van vergunningen en ontheffingen die nodig zijn voor het bedrijf van huurder, overeenkomstig de (contractuele) bestemming.
(Zie artikelen 5.1 en 5.2 algemene bepalingen van de nieuwe regeling)
Definitie gebrek
In het nieuwe ROZ-model wordt de definitie van een gebrek verder beperkt. Zie hiervoor artikel 16.1 tot en met 16,3 en 15.9 van de algemene bepalingen.
Een voorbeeld van deze beperking is dat onderzoek naar- en uitvoering van (herstel)werzaamheden leveren geen gebrek meer op.
Aansprakelijkheid verhuurder
Ook de aansprakelijkheid van de verhuurder wordt verder beperkt in het nieuwe ROZ-model voor winkelruimten en andere bedrijfsruimten. Zie hiervoor artikelen 11.1 tot en met 11.4 van de algemene bepalingen. In artikel 11.3 wordt onder meer het volgende beapaald: “verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolg van een gebrek en huurder kan in geval van gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek”.
In artikel 11.1 algemene bepalingen wordt bepaald: “huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personenen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet toe te rekenen is, onverminderd het gestelde in artikel 14.1 en 14.4 van de onderhouds- herstel- en vernieuwingsverplichtingen van verhuurder”.
Naamswijziging of nieuwe rechtsvorm
In artikel 18 algemene bepalingen van het nieuwe ROZ-model voor winkelruimten is een verplichting opgenomen voor de huurder om naamswijziging of nieuwe rechtsvorm te melden aan verhuurder.
Kosten ingeval van tussentijdse beëindiging huurovereenkomst
Middels artikel 25 van de algemene bepalingen van het nieuwe ROZ-model voor winkelruimten wordt huurder volledig aansprakelijk gehouden voor alle kosten bij een tussentijdse beeindiging van de huurovereenkomst.
“huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in het geval van huurder en in geval van aan huurder verleende surseance van betaling. Tot die kosten en schaden worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn, de kosten van de overeengekomen door verhuurder geleverde zaken en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, althans indien en voor zover verhuurder gehouden is om deze zaken en diensten na beëindiging van de huurovereenkomst van derden af te nemen, de kosten van medeverhuur, alle gemaakte en te maken kosten ter incasso van de schade, zowel in- als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand”.
Conclusie
Het nieuwe ROZ-model is een verbetering voor de huurder betreffende de volgende gevallen:
– Definitie cascohuur;
– Vergunningen en ontheffingen;
– Uitbreiding verhuurdersonderhoud.
Voor de huurder is het nieuwe ROZ-model een verslechtering betreffende de volgende punten:
– (extra) onderzoeksplicht voor de huurder;
– Aansprakelijkheid verhuurder verder beperkt;
– Beperking van de definitie van gebrek;
– Kosten en schade bij tussentijdse beëindiging voor verhuurder.
Geef een reactie