In een procedure tussen een vastgoedontwikkelaar en een textielwinkel is de vraag gerezen of een intentieverklaring ter zake de huur/verhuur van een winkelruimte in een nog te realiseren winkelcentrum voldoende bindend is om uiteindelijk te spreken van een huurovereenkomst.
Casus
In het geschil staat vast dat partijen in 2005 en begin 2006 met elkaar gesproken hebben over de mogelijkheid van verhuur van een winkelunit door de textielwinkel in het door de ontwikkelaar nog te realiseren winkelcentrum. Voorts staat vast dat partijen uiteindelijk overeenstemming hebben bereikt en zij dit hebben vastgelegd in een document getiteld “definitieve huurbevestiging” welke is gedateerd is op 8 februari 2006.
In eerste instantie zou de winkelunit in het derde/vierde kwartaal van 2008 opgeleverd moeten worden. Door vertraging in het bouwproces wordt de textielwinkel in april 2008 geïnformeerd dat de uiteindelijke oplevering eind 2009 zal plaatsvinden.
Medio maart 2009 laat de textielwinkel aan de ontwikkelaar weten dat zij niet langer geïnteresseerd zijn in het aanhuren van de winkelunit in het op dat moment in ontwikkeling zijnde winkelcentrum. De ontwikkelaar vordert uiteindelijk nakoming van de gemaakte huurafspraken en verzoekt de textielwinkel de huurovereenkomst volgens het ROZ-model te ondertekenen. Wanneer de textielwinkel hiertoe niet overgaat, stelt de ontwikkelaar deze in gebreke en sommeert haar om binnen een week aan haar verplichtingen volgend uit de intentieovereenkomst te voldoen.
Daar de textielwinkel weigert de huurovereenkomst te ondertekenen, wordt het geschil door de ontwikkelaar in kort geding voorgelegd aan de kantonrechter.
De beoordeling
De kantonrechter oordeelt dat de tussen partijen in 2006 overeengekomen huurbevestiging een duidelijke opgaaf bevat van ondermeer de winkelruimte, de datum van ingang van huur, de aanvangsprijs met een indexeringsregeling en het opleveringsniveau van het gehuurde. Voorts hebben de ontwikkelaar en de textielwinkel de bevestiging ondertekend als verhuurder respectievelijk huurder.
Volgens de kantonrechter heeft de bevestiging daarmee alle essentialia van een huurovereenkomst in een zodanige heldere en concrete bewoording, zodanig gestructureerd en met de aanduiding van de hoedanigheid van partijen, dat zij na het voorlopige oordeel van de kantonrechter aan deze bevestiging redelijkerwijs slechts de zin hebben mogen toekennen dat tussen hen een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen overeenkomstig het bepaalde in de intentieverklaring.
Volgens de rechter ondersteund het feit dat partijen in 2007 en 2008 nog contact met elkaar hebben gehad over het moment van oplevering en het feit dat de textielwinkel geen conclusies heeft getrokken aan het gewijzigde opleveringsmoment, dat de gemaakte afspraken een bindende huurovereenkomst inhield en niet slechts een intentieovereenkomst zonder nadere verplichtingen, zoals de textielwinkel in de procedure aanvoert.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter beslist uiteindelijk dat de textielwinkel binnen 2 weken na betekening van het vonnis de huurovereenkomst met aanverwante documenten door een daartoe bevoegd persoon dient te laten ondertekenen, dit op straffe van de dwangsom van € 10.000,00 per dag met een maximum van € 250.000,00.
Voorts wordt de textielwinkel veroordeeld om de door haar gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gaan gebruiken en in gebruik te houden in overeenstemming met de huurovereenkomst en de aangegeven bestemming op de huuringangsdatum.
Conclusie
Een intentieverklaring ter zake gemaakte huurafspraken met alle essentialia van een huurovereenkomst in zodanige heldere en concrete bewoordingen, zodanig gestructureerd en met aanduiding van de hoedanigheid van partijen kan aldus al gekwalificeerd worden als een huurovereenkomst.
Advies
Laat u goed adviseren. Ons kantoor is gespecialiseerd in dit soort kwesties. Wij treden op voor zowel huurders als verhuurders. Indien u juridische bijstand of advies wenst, neem gerust contact op met ons kantoor en vraag naar mr. F.P.G.F. de Moel. Hij is specialist in het huurrecht.
Wilt u de hele uitspraak lezen, klik dan hier.
Geef een reactie