In een arrest van 16 november 2010 overweegt het Gerechtshof Den Haag dat bij schade aan een verhuurde woning op grond van artikel 7:218 lid 3 BW de huurder vermoed wordt het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen en derhalve aansprakelijk geacht wordt voor de geconstateerde schade aan het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst.
Juridisch kader
In artikel 7:218 lid 3 Burgerlijk Wetboek is bepaald: “De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.”
Het Gerechtshof ‘s-Gravenhage overweegt verder dat in de situatie dat de woning bij beëindiging van de huurovereenkomst aan de verhuurder wordt opgeleverd zonder dat er bij aanvang een beschrijving van het gehuurde wordt opgesteld, het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW derogeert aan artikel 7:218 lid 3 BW.
Dit laatste klinkt ingewikkeld, maar betekent niet anders dan dat het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW de werking van artikel 7:218 lid 3 BW opheft.
In artikel 7:224 lid 2 BW is namelijk bepaald dat wanneer er bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is gemaakt van het gehuurde, verondersteld wordt dat het gehuurde in de staat is ontvangen zoals deze bij het einde van de overeenkomst opgeleverd wordt.
In dat geval ligt aldus de bewijslast van de schade aan het gehuurde bij de verhuurder.
Casus
In voornoemde zaak waarin het Gerechtshof ‘s-Gravenhage uitspraak doet, is kort omschreven het volgende voorgevallen.
Verhuurder verhuurt aan huurder per 1 maart 2008 een woning te Rotterdam. Al op 18 mei 2008 wordt door de Politie een inval gedaan in de woning en treft de Politie een in gebruik zijnde hennepkwekerij aan. Nog diezelfde dag ontmantelt de Gemeente Rotterdam de hennepkwekerij en verhaalt zij de kosten van ontmanteling hiervan, zijnde een bedrag van € 6.049,46, op verhuurder.
De huurovereenkomst wordt uiteindelijk door beide partijen beëindigd en de verhuurder zou de schade aan het gehuurde uiteindelijk voor een bedrag van € 10.167,73 hebben hersteld.
In eerste aanleg (de bodemprocedure) vordert verhuurder van huurder een vergoeding van de door hem gemaakte herstelkosten van de woning en een vergoeding van de door de Gemeente Rotterdam aan hem in rekening gebrachte kosten voor de ontmanteling van de hennepkwekerij.
Ondanks dat de aansprakelijkheid van de huurder voor de schade aan het gehuurde wegens zijn toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst evident lijkt, overweegt de Kantonrechter dat, nu er geen beschrijving is gemaakt van de staat van het gehuurde bij aanvang van het gehuurde, het aan verhuurder is om aan te tonen dat de schade als gevolg van de hennepkwekerij niet al bestond bij aanvang van de huurovereenkomst.
De verhuurder gaat uiteindelijk in hoger beroep tegen deze beslissing van de Kantonrechter waarna het Gerechtshof het volgende overweegt:
“Nu partijen bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde hebben gemaakt, wordt [huurder] ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De Kantonrechter heeft terecht geoordeeld dat [verhuurder] het tegenbewijs dient te leveren…”
Conclusie
Volgens voornoemd arrest is het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 3 BW, dat huurder aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde wegens zijn toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, niet van toepassing wanneer geen beschrijving van het gehuurde wordt gemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst.
Het voorgaande betekent dat wanneer geen proces-verbaal/beschrijving wordt opgemaakt betreffende de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst, de bewijslast ten aanzien van de door de verhuurder gestelde schade aan het gehuurde tijdens de huur, bij de verhuurder ligt.
Dit wil overigens niet zeggen dat er geen situaties kunnen zijn waarin uit vastgestelde feiten voldoende blijkt dat bepaalde schade tijdens de huurovereenkomst zou zijn ontstaan, waardoor de stellingen van de verhuurder betreffende de schade als voorlopig bewezen kunnen worden geacht en het aan de huurder is om tegenbewijs van deze stellingen te leveren.
De verhuurder dient dan wel te voldoen aan zijn stelplicht, het onderbouwd argumenteren van de door hem gestelde schade aan het gehuurde en het waarom de huurder hiervoor aansprakelijk is. In onderhavig arrest schoot de verhuurder daarin tekort, zowel ten aanzien van de schade als ten aanzien van de oorzaak en het tijdstip van het ontstaan daarvan.
Advies
Het voorgaande toont aan dat het voor verhuurder, maar ook voor huurder, van groot belang is om bij aanvang van de huurovereenkomst een goede beschrijving te maken van de staat van het gehuurde.
Dit kan door een uitgebreide beschrijving van het gehuurde te maken en/of door het maken van foto’s van het gehuurde. Het is wel zaak dat deze beschrijving door zowel verhuurder als huurder voor akkoord wordt ondertekend. In de webshop van De Moel Eindhoven Advocaten wordt een proces-verbaal van oplevering aangeboden. Het model is opgesteld voor het omschrijven van de staat van het gehuurde.
Heeft u vragen betreffende oplevering van een woning of bedrijfspand bij het einde van huurovereenkomst of vragen over de bewijslastverdeling bij schade aan het gehuurde, kunt u contact opnemen met mr. F.P.G.F. de Moel van ons kantoor. Hij is gespecialiseerd in het huurrecht.
Geef een reactie