De Nederlandse huurwetgeving geeft huiseigenaren die tijdelijk naar het buitenland vertrekken voor hun werk of een lange reis een beperkte mogelijkheid om voor bepaalde tijd hun woning te verhuren, aan welke mogelijkheid strikte juridische beperkingen zijn verbonden. Hierdoor bestaat het risico dat er uiteindelijk toch door een huurder (al dan niet met succes) aanspraak op huurbescherming kan worden gemaakt.
Wanneer u als huiseigenaar voor de keuze staat om tijdelijk uw woning te verhuren wegens verblijf in het buitenland, is het dan ook van belang dat u zich hierover goed laat adviseren.
Huurbemiddelingsbureaus die veelal voor huiseigenaren hun woning tijdelijk te huur aanbieden, maken vaak gebruik van standaard huurovereenkomsten en schriftelijke afspraken tussen huurder en verhuurder. Deze bieden helaas niet altijd de gewenste bescherming en kunnen niet voorkomen dat een kort geding procedure noodzakelijk is om een onwelwillende huurder uit de woning te ontruimen.
Recente uitspraak Rechtbank Amsterdam
Uit een uitspraak van een voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam van 13 augustus 2009 blijkt, dat ook wanneer er in een huurovereenkomst wordt vastgelegd dat de woonruimte slechts voor bepaalde tijd wordt verhuurd, een uitspraak van een voorzieningenrechter noodzakelijk is.
In voornoemde zaak heeft verhuurster haar woning tijdelijk verhuurd wegens haar verblijf in het buitenland in verband met haar werk en een aansluitende wereldreis van 9 maanden.
Nadat verhuurster haar woning eerder voor bepaalde tijd heeft verhuurd gedurende de periode dat zij in het buitenland werkte, heeft zij haar huurbemiddelingsbureau opdracht gegeven om haar woning wederom te verhuren voor de periode van 9 maanden die zij op wereldreis gaat.
Het huurbemiddelingsbureau heeft uiteindelijk bemiddeld tot een nieuwe huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en dat derhalve de huurder zich verplicht om na afloop van de overeengekomen huurperiode het gehuurde leeg, ontruimd en dergelijke op te leveren. Daarnaast is door huurder een letter of intent getekend waaruit blijkt dat de huurperiode slechts voortduurt tot uiterlijk 30 mei 2009. Voorts hebben huurder en verhuurder bij het sluiten van de tijdelijke huurovereenkomst direct een opzeggingsbrief ondertekend waaruit blijkt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is opgezegd per 30 mei 2009.
Ondanks dat het lijkt alsof verhuurster alle maatregelen heeft getroffen om te voorkomen dat zij na terugkomst van haar wereldreis voor gesloten deuren van haar eigen woning komt te staan, blijkt huurder uiteindelijk op 30 mei 2009 niet bereid te zijn de woning te verlaten. Huurder beroept zich kort gezegd op zijn huurbescherming voor zelfstandige woonruimte. Door deze onwelwillende huurder is verhuurster uiteindelijk genoodzaakt om 3 maanden onderdak te vragen bij familie en vrienden en een uitspraak te vragen bij de voorzieningenrechter teneinde huurder uit haar woning te ontruimen.
De beslissing van de voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter acht het uiteindelijk in deze zaak voldoende aannemelijk dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat hij de woning slechts voor de duur van 9 maanden kon betrekken. In de door partijen ondertekende huurovereenkomst staat immers duidelijk vermeld dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een vaste periode, zijnde van 1 september 2008 tot 30 mei 2009. Dit wordt ook nog eens bevestigd in de vooraf vastgelegde letter of intent. Tevens is in de huurovereenkomst een bepaling opgenomen dat de woning uiterlijk 30 mei 2009 ontruimd aan verhuurster ter beschikking dient te worden gesteld. Bovendien hebben huurder en verhuurster een opzegging van de huurovereenkomst ondertekend op 2 september 2008 waarbij zij de huur van de woning met wederzijds goedvinden opzeggen tegen 30 mei 2009. Deze opzeggingsbrief is niet geldig indien deze geantidateerd is en uitsluitend is opgesteld om de huurbescherming van een huurder te ondermijnen. Volgens de voorzieningenrechter blijkt echter uit deze opzeggingsbrief wel de bedoeling van partijen.
Nu in alle met betrekking tot de woning door huurder ondertekende stukken uitdrukkelijk staat vermeld dat de huurtermijn eindigt op 30 mei 2009, wordt het door de voorzieningenrechter niet aannemelijk geacht dat huurder, zoals hij stelt, in de veronderstelling verkeerde dat hij na het verstrijken van de huurtermijn in de woning kon blijven.
Huurder is vanuit het buitenland naar Amsterdam gekomen en op zoek gegaan naar een huurwoning. Het is een feit van algemene bekendheid dat in Amsterdam woonruimte moeilijk te vinden is. De woningzoekenden staan jarenlang op een wachtlijst voor een woning als die van verhuurster. Huurder heeft dan ook bij het sluiten van de tijdelijke huurovereenkomst niet mogen verwachten dat hij, nog maar net aangekomen in Amsterdam, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in de categorie woningen, waartoe de woning van verhuurster behoort, zou vinden.
Daarbij heeft verhuurster in de procedure voldoende aannemelijk gemaakt dat zij haar woning na terugkomst in Nederland zelf weer wenst te betrekken. Dit blijkt ondermeer uit het feit dat zij niet meer over een vaste verblijfplaats beschikte terwijl zij weer in Amsterdam werkte en noodgedwongen opgevangen werd door vrienden en familie.
Gelet op bovengenoemde omstandigheden is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldaan aan de zeer zware eisen waaraan een beroep op de redelijkheid en billijkheid moet voldoen, wil het de werking van de huurbeschermingsbepaling opzij kunnen zetten.
In deze casus heeft de voorzieningenrechter daarbij tevens zwaar laten meewegen dat huurder tot tweemaal toe niet is ingegaan op aanbiedingen van vervangende woonruimte door het huurbemiddelingsbureau.
Volgens de voorzieningenrechter is de huurbescherming een groot goed, redenen waarom vermeden moet worden in een excessieve situatie als onderhavige, de huurbescherming te ondermijnen.
De vordering tot ontruiming is derhalve op grond van het voorgaande toegewezen.
Conclusie
Uit voornoemde uitspraak blijkt wederom, ondanks dat het voor verhuurster goed is afgelopen, dat verhuurders van woonruimte voor bepaalde tijd wegens een tijdelijk verblijf in het buitenland goed moeten opletten op welke wijze de tijdelijkheid van de huurovereenkomst wordt vastgelegd in de huurovereenkomst. Zoals de voorzieningenrechter in zijn uitspraak stelt is de huurbescherming een “groot goed” die door de rechters dan ook streng wordt bewaakt. Volgens artikel 7:272 Burgerlijk Wetboek heeft opzegging van een huurovereenkomst van bepaalde tijd slechts werking indien de huurder daarmee akkoord gaat of de rechter beslist dat de overeenkomst eindigt. De rechter kan de overeenkomst slechts beëindigen op gronden als vermeld in artikel 7:274 Burgerlijk Wetboek. Het gaat hier om dwingend rechterlijke bepalingen die volgens vaste jurisprudentie alleen terzijde kunnen worden gesteld, indien toepassing van die bepalingen in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Het is dan ook van belang voor een huiseigenaar, die zijn woning tijdelijk wil verhuren wegens verblijf in het buitenland, dat hij uitdrukkelijk in de huurovereenkomst laat vastleggen dat het om gebruik van een woonruimte gaat dat naar zijn aard slechts van korte duur is en dat hij na de huurperiode weer zelf de woning zal gaan bewonen. Voorafgaand aan het ondertekenen van de bedoelde tijdelijke huurovereenkomst is het verstandig om een beleid te bepalen om te voorkomen dat huurder eventueel beroep gaat doen op huurbescherming.
Diplomatenclausule
De mogelijkheid bestaat ook om een zogenaamde “diplomatenclausule” op te nemen in de huurovereenkomst. Dit is een bepaling die het mogelijk maakt voor een verhuurder, indien deze onverwacht eerder terug moet komen uit het buitenland, om de huurovereenkomst eerder op te zeggen dan is overeengekomen.
In een dergelijke diplomatenclausule dient tenminste opgenomen te worden dat de verhuurder de woning na afloop van de huurperiode zelf weer wil betrekken en dat de verhuurder alsdan ook belang heeft bij de ontruiming van de huurder uit zijn woning. Deze eisen worden in de rechtspraak strikt gehanteerd. Indien niet uitdrukkelijk in de diplomatenclausule is vermeld dat bij beëindiging van de huurovereenkomst de verhuurder de woning weer zelf wil betrekken, is er geen sprake van een diplomatenclausule en is er gewoon sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Advies
Mocht u hierover vragen hebben kunt u contact opnemen met ons kantoor. Mr De Moel is gespecialiseerd in het huurrecht en kan u adviseren bij het opstellen van een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimten.
Geef een reactie