Gemengde zorg- en huurovereenkomst

Gemengde zorg- en huurovereenkomst

In de zorg worden steeds vaker oplossingen gezocht om hulpverlening aan huis te kunnen bieden. Ook worden er oplossingen gevonden om groepen hulpbehoevenden samen in een woning onder te brengen en hen daar gezamenlijk zorg aan te bieden, opdat zij toch zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit gebeurt bijvoorbeeld ook bij licht verstandelijk gehandicapten, die zodoende onder begeleiding kunnen deelnemen aan de maatschappij.

Wanneer een zorginstelling een woning gaat huren en vervolgens gaat onderverhuren aan haar cliënten, zal zij rekening dienen te houden met een aantal juridische obstakels.

Problematiek

Een combinatie van een zorgovereenkomst en een huurovereenkomst  van een woning (met levering van diensten) wordt juridisch aangemerkt als een gemengde overeenkomst. Bij een dergelijke gemengde overeenkomst dient men er rekening mee te houden dat verschillende wettelijke bepalingen op deze overeenkomst van toepassing kunnen zijn.

Een essentieel punt van een huurovereenkomst van woonruimte is bijvoorbeeld dat de huurder huurbescherming geniet en dat een dergelijke huurovereenkomst niet zonder meer kan worden opgezegd (de wettelijke huurbeschermingsbepalingen zijn hierop namelijk van toepassing).

De wettelijke huurbescherming zou een juridisch obstakel kunnen zijn die een zorginstelling kan tegenkomen. In de jurisprudentie op dit onderwerp zijn er echter verschillende voorbeelden dat het jammerlijk verkeerd gaat. Een cliënt/huurder (in de praktijk zijn dit meestal de ouders/verzorgers van de  cliënt/huurder) kan bijvoorbeeld bij verschil van mening over het beleid van de zorgverlenende instantie of onvrede over de geleverde zorg door deze zorgverlenende instantie, de zorgovereenkomst opzeggen. Wanneer de betreffende cliënt/huurder vervolgens weigert haar woonruimte in de zorgwoning te verlaten en zich beroept op huurbescherming, ontstaan er problemen.

Oplossing

Op grond van vaste jurisprudentie is bepaald dat op overeenkomsten die niet alleen strekken tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte, maar bovendien tot levering van diensten en goederen welke tezamen kunnen worden aangeduid als “verzorging”, de huurbeschermingsbepalingen in principe nog altijd van toepassing zijn, tenzij het verzorgingselement in de overeenkomst overheerst.

Het is dan ook aan de verhuurder/zorgverlener om er voor te zorgen dat het zorgelement in de gemengde overeenkomst duidelijk overheerst ten opzichte van het huurelement in deze gemengde overeenkomst.

Dit kan onder meer bereikt worden door in de statuten van de zorgverlener/verhuurder vast te leggen dat de doelstelling van de zorgverlener/verhuurder het verlenen van zorg is en niet het verhuren van woningen.

Wanneer een zorgverlener zowel zorg als huur van woonruimte aanbiedt, ontstaat de situatie van een gemengde overeenkomst, waar meerdere juridische regimes op van toepassing zijn. De ene overeenkomst is echter onlosmakelijk verbonden met het ander. De huurovereenkomst vormt één geheel met de zorgovereenkomst. Indien de zorgovereenkomst wordt opgezegd/beëindigd, moet ook de huurovereenkomst opgezegd/beëindigd worden.

Het maakt daarbij (volgens de vaste jurisprudentie) overigens niet uit of de huur separaat van de zorg wordt betaald.

Het is van groot belang dat de zorginstelling de zorg- en huurovereenkomsten zorgvuldig opstelt om een beroep op huurbescherming door een van haar cliënten/huurders te voorkomen. De dienstverleningselementen van de zorgverleningsovereenkomst dienen dan ook in de overeenkomst duidelijk het overheersende element te zijn.

De huurovereenkomst dient dan ook aangegaan te worden voor bepaalde duur zolang de zorgovereenkomst voortduurt. Hiervoor dient de huurovereenkomst van rechtswege te eindigen op het moment dat de zorgovereenkomst beëindigd wordt.

Servicekosten

Ten aanzien van de servicekosten en gas, water en elektra is het verstandig als zorginstelling/onderverhuurder om deze separaat in rekening te brengen bij de onderhuurders. Dit teneinde discussie omtrent de hoogte van het huurelement te voorkomen.

Wanneer de huurders een all-in huur wordt aangeboden is het bij discussies omtrent de hoogte van de huur tussen huurder en onderhuurders, niet meer mogelijk deze alsnog op te splitsen. Wanneer in een discussie hieromtrent een kantonrechter een uitspraak zou moeten doen, kan dit betekenen dat de all-in huurprijs veel lager wordt begroot en verhuurder niet meer uit zal kunnen komen met de jaarlijkse variabele kosten en mogelijk het overheersende element van de zorgverlening in het gedrang komt.

Het is ter voorkoming van een eventuele discussie omtrent de vraag of het zorgelement in de gemengde overeenkomst overheerst, dan ook goed om direct een opsplitsing te maken van de daadwerkelijke vaste woonlasten en de overige variabele kosten, waaronder ook de kosten voor de zorg.

Advies

Mocht u vragen hebben over de gemengde zorg- en huurovereenkomst en het opstellen van een dergelijke overeenkomst, dan kunt u contact opnemen met ons kantoor. Mr. Floris de Moel kan u als huurrechtspecialist verder helpen en adviseren omtrent het voorkomen van mogelijke problemen bij een beroep op huurbescherming van cliënten/huurders.